本案系一起二手房买卖合同纠纷案，买方购买卖方所有的二手房，约定总房款120万元，买方一次性付款。签合同时买方已付定金15万元，约定剩余房款在房管局签订正式协议时一并付清。在履行合同过程中，任何一方违约，违约方赔偿非违约方房款的10%作为赔偿。此后，卖方向买方表示不再继续履行合同。买方一纸诉状将卖方起诉到法院，要求退还定金15万元、赔偿违约金12万元和中介费。 律师工作及亮点：办案律师表示，鉴于合同约定一次性付款购房，如买方有能力有意愿，可变更诉讼请求为继续履行合同，可实现利益最大化。但买方认为卖方没有任何诚信继续履行合同，即使法院判决胜诉，也面临腾房问题，所以起诉赔偿损失。律师向买方提示，在诉讼期间，可申请法庭就房屋的涨价数额委托鉴定部门进行评估，然后就涨价部分增加相应诉讼请求。但需预付鉴定费，该部分费用根据判决结果确定双方的承担比例。买方同意并当即委托。在诉讼期间，律师与中介沟通案情，希望中介出庭时如实陈述卖方违约过程。律师还帮助买方申请房屋上涨损失鉴定，结论是上涨38万元。庭审时，卖方不但否认自己违约，还认为买方违约。律师向法庭提交买方在签约期间的银行交易记录，证明买方为一次性付款做足准备。律师还向中介人员询问情况，中介人员甚至到过卖方的家里协商继续履行事宜，但卖方看到是中介，将其拒之门外。卖方违约内容全部记录在案。本案另一焦点为上涨的38万元损失如何赔偿。通常如果卖方违约，法院判决赔偿实际损失的50%以上。办案律师多次与法官沟通，认为卖方违约造成买方再次购房成本增加，恳请法庭酌情提高比例。 案件结果：最终法院判决卖方赔偿买方实际损失的80%，即30余万元，加之定金和中介费，总共退赔近50万元。且买方已取得全部退赔款。委托人对律师的工作表示感谢。 律师提示：1、买方首先应举证证明自己具有付款能力，可提交银行交易明细作为证据。若卖方违约，买方应通过适当方式向卖方催告履行合同义务，并保留证据；2、买方应与中介保持联系，中介方客观真实的陈述会对主审法官的判决起到决定性作用；3、合同约定的违约金数额不足以弥补实际损失的，可主张实际损失。在诉讼中需要委托鉴定，再根据具体数额增加相应的诉讼请求。

本案系一起二手房买卖合同纠纷，律师代理被告买方，2016年3月，买卖双方签订二手房买卖合同。众所周知，购买二手房，除了在中介签订买卖合同外，还要在房管局签订正式协议才能完成过户手续。这套房屋本来是母亲帮助女儿购买的，所以合同签订前准备过程中，如现场看房、确认价款等，母亲都与女儿电话沟通确认。签订中介合同后，买卖双方到房管局签订了正式协议。这份协议是由女儿与卖方共同签字的。此后卖方以房屋价格上涨为由提出违约，拒绝配合办理过户手续。天津击水律师事务所律师曾代理女儿起诉卖方继续履行合同，该案件现正在诉讼当中。卖方却又起诉实际购房人的母亲，认为对方被告没有实际履行合同构成违约，主张赔偿21.6万元。本案中，实际购房人的母亲委托律师参加诉讼。 律师工作及亮点：律师接受委托后，审查了全部卷宗材料，指出中介合同的落款签字处，卖方是房主的妻子在代理人处签字，买方是母亲在代理人处签字。房管局的正式协议上签字的是女儿和房主。这些足以证明这套房屋的实际购房人就是女儿。另外，在此前女儿与卖方的诉讼中，卖方一直陈述实际购房人是女儿，女儿违约等。但是本次却另起炉灶认为买方是母亲。律师将此前全部庭审笔录的相应内容摘录后向法官示明，该工作在庭审前即已经完成。开庭时，律师发表答辩意见，认为如果卖方坚持诉请，就属于明显的“一房二卖”情形，反而更应该承担相应的违约责任。本案的亮点，也是它的特殊性在于母女都与卖方签订房屋买卖合同，母亲与卖方签订的是房屋买卖中介合同，母亲交付了定金。此后，女儿与卖方签订了房管局的正式买卖协议，女儿交付了其余房款。这样女儿成为实际购房人。本次诉讼中，卖方企图钻这个空子。但是，庭审中经过律师据理力争的抗辩，原告自行撤诉结案。 案件结果：原告撤诉。经过与卖方原告的充分沟通，恢复审理后，卖方原告表示撤回起诉。 律师提示：在二手房买卖中，夫妻或者父母子女一方签订中介合同，另一方签订房管局协议的现象非常普遍。无论是买卖的哪一方，在签订合同时一定要充分示明代理关系，最好出示书面的代理手续，以避免发生不必要的纠纷。

2017年3月，原告通过某中介结识被告张某，得知当时被告张某欲出售诉争房屋。签约时，原告方知该房屋系企业产，出租人为某房管站，承租人为被告李某。被告张某只是曾经欲购买诉争房屋，至今仍在房屋内居住。原告与二被告协商，原告向张某、李某分别支付相应款项，李某配合过户，张某配合腾房。此后，以产权单位作为诉争房屋的出租人，原告作为房屋承租人签订《天津市公有住房租赁合同》，原告系诉争房屋的实际权利人。但是被告张某却无任何理由拒不腾房，张某居住房屋时还擅自改变了房屋结构。原告自行起诉后委托律师，律师帮助原告重新整理诉讼请求，要求二被告协助恢复房屋结构，要求被告张某限期腾房。原告系外地来津务工人员，在天津无固定住处。然而其全款购买房屋却不能及时入住，心情万分焦虑，希望案件能够快速了结，顺利入住房屋。 律师工作及亮点：诉讼期间，法官按照原告提供的联系方式，多次电话联系被告张某未果。律师与法官一起来到涉诉房屋现场勘查，了解情况。法官表示为稳妥起见，民事起诉状和民事判决书都要采取公告送达的方式。如果这样，诉讼就会旷日持久，延长原告的维权周期这不是原告愿意看到的。律师就援引相关司法解释，向法庭阐述邮寄送达，签字即有效。法官遂尝试邮寄送达，果然有人签收，但是开庭时只有被告李某到场，张某未到庭，于是法院便对其缺席审理。 案件结果：最终判决支持了原告的全部诉讼请求。判决生效后，原告通过强制执行程序即可入住房屋。 律师提示：天津击水律师事务所律师提示：1、购买二手房屋，首先要仔细核对房屋权利人与签约人是否为同一人，如果不是同一人，是否有委托售房的手续。买方应要求中介审查相关内容；2、如果购买公有住房或者企业产房屋，对于原承租人擅自变更房屋结构的，应当及时指出，要求恢复结构，或者预留一部分房款，待其将房屋结构恢复后再给付，以免产生新的纠纷；3、签订房屋买卖合同时，一定要明确约定腾房日期，以及如果卖方延期腾房的违约责任，同时预留相应腾房押金。

李某买期房，开发商未按合同约定如期交房，而是延期一年零九个月。但几经交涉，开发商只同意用物业费抵违约金，李某不予认可，因为此前双方买卖合同约定的违约金及利息远高于这个赔偿方案，求助到击水律师事务所。李某与开发商的买卖合同约定，除不可抗力外，开发商如未按合同约定日期交房，李某有权追究已付款利息，按银行同期贷款利率计算。开发商还应每日按商品房价款的万分之一支付违约金。对于这个约定，李某并没有计算，一方面他无暇了解银行同期利率，对金融知识了解甚少的他也不愿意了解，另一方面，他也觉得自己去算麻烦，不妨委托给自己信任的律师。这是一种常见心理。不少关于违约金索赔案中的当事人都是类似想法。 律师工作及亮点： 买卖双方在合同中约定的违约金并不是一成不变的，过高或过低均可请求法庭予以调整。律师本着为当事人考虑的初衷，为李某设计了索赔思路，即利息及违约金从合同约定到起诉当天计算。虽然起诉时，距离实际交房已经过了两个月，但律师经查询得知，开发商一直未获得商品房准入证。按照规定，李某本来可以拒绝入住或接房。法庭上，开发商承认延迟交房的事实，但提出双方签订的商品房买卖合同中约定的违约金过高，希望法院酌情降低违约金赔付。根据相关规定，当事人约定的违约金过高的，可以请求法庭予以减少。当事人约定的违约金过低的，可以请求法庭予以增加。案件结果：最终，法院根据本案实际情况，认为双方约定的违约金确系过高，予以减少，酌情考虑违约金按已付利息的30%计算。计算日期也从合同签订之日起至实际入住时止。综上做出如上判决。李某认为公允，同时对律师工作表示满意。律师点评：击水律师事务所律师提醒购房市民，按照相关规定，如果商品房没有准入证，业主可以拒绝入住或者退房。“本案中，直到开庭时，涉案准入证也没下来，法院经研究，将入住时间视为违约金截止日期。对此，因为没有具体法律规定，各基层法院实体判决各有不同。因此，提醒购买人，出于在违约金索赔中更加主动，还是以拒绝入住为上策。”