本案系一起二手房买卖合同纠纷案，买方购买卖方所有的二手房，约定总房款120万元，买方一次性付款。签合同时买方已付定金15万元，约定剩余房款在房管局签订正式协议时一并付清。在履行合同过程中，任何一方违约，违约方赔偿非违约方房款的10%作为赔偿。此后，卖方向买方表示不再继续履行合同。买方一纸诉状将卖方起诉到法院，要求退还定金15万元、赔偿违约金12万元和中介费。

律师工作及亮点：

办案律师表示，鉴于合同约定一次性付款购房，如买方有能力有意愿，可变更诉讼请求为继续履行合同，可实现利益最大化。但买方认为卖方没有任何诚信继续履行合同，即使法院判决胜诉，也面临腾房问题，所以起诉赔偿损失。

律师向买方提示，在诉讼期间，可申请法庭就房屋的涨价数额委托鉴定部门进行评估，然后就涨价部分增加相应诉讼请求。但需预付鉴定费，该部分费用根据判决结果确定双方的承担比例。买方同意并当即委托。在诉讼期间，律师与中介沟通案情，希望中介出庭时如实陈述卖方违约过程。律师还帮助买方申请房屋上涨损失鉴定，结论是上涨38万元。庭审时，卖方不但否认自己违约，还认为买方违约。律师向法庭提交买方在签约期间的银行交易记录，证明买方为一次性付款做足准备。律师还向中介人员询问情况，中介人员甚至到过卖方的家里协商继续履行事宜，但卖方看到是中介，将其拒之门外。卖方违约内容全部记录在案。

本案另一焦点为上涨的38万元损失如何赔偿。通常如果卖方违约，法院判决赔偿实际损失的50%以上。办案律师多次与法官沟通，认为卖方违约造成买方再次购房成本增加，恳请法庭酌情提高比例。

案件结果：

最终法院判决卖方赔偿买方实际损失的80%，即30余万元，加之定金和中介费，总共退赔近50万元。且买方已取得全部退赔款。委托人对律师的工作表示感谢。

律师提示：

1、买方首先应举证证明自己具有付款能力，可提交银行交易明细作为证据。若卖方违约，买方应通过适当方式向卖方催告履行合同义务，并保留证据；2、买方应与中介保持联系，中介方客观真实的陈述会对主审法官的判决起到决定性作用；3、合同约定的违约金数额不足以弥补实际损失的，可主张实际损失。在诉讼中需要委托鉴定，再根据具体数额增加相应的诉讼请求。