【案情介绍】城市快报讯 买房子是市民生活中的大事，人们都愿意顺顺当当的。然而，有位市民的买房过程却不顺利，大部分房款交完了，遇上了限购，买房就这样被耽搁下来，从而形成房屋买卖合同纠纷案。买家作为原告求助到天津击水律师事务所，安刚律师接受委托成为其代理人。经过了解得知，2016年12月5日，原告买方与被告卖方签订房屋买卖合同，房屋价款为50万元，原告已经交付房款40万元。根据合同约定，原、被告应于2017年2月13日之后打正式协议，此后被告一直拒绝履行合同义务，直到天津市施行新的限购政策。根据新政规定，原、被告无法在房管局签订买卖协议，被告就是以此为由主张解除双方的买卖关系。安刚律师则认为，原告与被告形成买卖合同关系的时间是在新政前，而且原告已经将大部分房款给付完毕，虽然此后颁布限购新政，但是不能溯及既往。被告无正当理由拖延签订房管部门正式协议，导致无法完成所有权转移登记手续。本案仍应当判决继续履行合同。随后，安刚律师与法官多次沟通案情。法官认为被告确有违约情形，但是因天津市新的限购政策导致本案判决继续履行合同的风险极大，法官提示变更诉求，即解除合同向被告主张赔偿损失。安刚律师与委托人原告沟通后帮助委托人分析，变更诉求后实现的利益远小于继续履行合同后的利益。【律师解答】安刚律师建议尝试以下方案：作为房屋买卖合同的卖方，其签订合同的目的就是取得房款，至于谁支付房款对其无任何影响。所以可以由双方协商，原告另行指定他人作为新的买方，被告与该买方签订正式协议。后经双方协商，被告卖方同意该方案，但是要求涨价5万元，又经磋商，由5万元减少到3.5万元。原告与被告解除房屋买卖合同关系，并指定其姐姐作为新的买方重新签订合同，后撤诉。起诉时，原告方已经申请对房屋采取保全措施。这样可以保证被告不将房屋另行出售。目前，被告已经与原告姐姐完成签约。律师提示：天津击水律师事务所安刚律师提醒市民，限购政策导致房屋买卖合同无法继续履行的，属于不可归责于买卖双方的事由，一般情况下，法院会判决解除合同；如果确有证据证明无论是否限购，一方均构成违约，非违约方有权追究其违约责任；限购政策导致买方无法继续购买房屋的，买方可以与卖方另行协商其他方式妥善解决。

【案情介绍】 城市快报讯本案系一起二手房买卖合同纠纷案，买方购买卖方所有的二手房，约定总房款120万元，买方一次性付款。签合同时买方已付定金15万元，约定剩余房款在房管局签订正式协议时一并付清。在履行合同过程中，任何一方违约，违约方赔偿非违约方房款的10%作为赔偿。此后，卖方向买方表示不再继续履行合同。买方一纸诉状将卖方起诉到法院，要求退还定金15万元、赔偿违约金12万元和中介费。【律师解答】天津击水律师事务所安刚和陈冰律师表示，鉴于合同约定一次性付款购房，如买方有能力有意愿，可变更诉讼请求为继续履行合同，可实现利益最大化。但买方认为卖方没有任何诚信继续履行合同，即使法院判决胜诉，也面临腾房问题，所以起诉赔偿损失。二位律师向买方提示，在诉讼期间，可申请法庭就房屋的涨价数额委托鉴定部门进行评估，然后就涨价部分增加相应诉讼请求。但需预付鉴定费，该部分费用根据判决结果确定双方的承担比例。买方同意并当即委托。在诉讼期间，二位律师与中介沟通案情，希望中介出庭时如实陈述卖方违约过程。二位律师还帮助买方申请房屋上涨损失鉴定，结论是上涨38万元。庭审时，卖方不但否认自己违约，还认为买方违约。二位律师向法庭提交买方在签约期间的银行交易记录，证明买方为一次性付款做足准备。律师还向中介人员询问情况，中介人员甚至到过卖方的家里协商继续履行事宜，但卖方看到是中介，将其拒之门外。卖方违约内容全部记录在案。本案另一焦点为上涨的38万元损失如何赔偿。通常如果卖方违约，法院判决赔偿实际损失的50%以上。二位律师多次与法官沟通，认为卖方违约造成买方再次购房成本增加，恳请法庭酌情提高比例。最终法院判决卖方赔偿买方实际损失的80%，即30余万元，加之定金和中介费，总共退赔近50万元。目前判决生效，买方将取得全部退赔款。律师提示：1、买方首先应举证证明自己具有付款能力，可提交银行交易明细作为证据。若卖方违约，买方应通过适当方式向卖方催告履行合同义务，并保留证据；2、买方应与中介保持联系，中介方客观真实的陈述会对主审法官的判决起到决定性作用；3、合同约定的违约金数额不足以弥补实际损失的，可主张实际损失。在诉讼中需要委托鉴定，再根据具体数额增加相应的诉讼请求。

【案情介绍】 每日新报讯 市民李女士咨询：2005年我与卖方签订二手房买卖合同，我已经一次性给付全款并且入住。但是卖方迟迟不给我过户，于是我起诉卖方过户，法院判我胜诉。在执行阶段，我才知道卖方在诉讼期间将房屋另行出售他人，而且二人办理了过户手续。目前房屋登记在他人名下，我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：您所讲述的事实属于最典型的“一房二卖”。本案中对您有利的因素是生效法院判决您胜诉，而且您在这套房屋内长期居住至今，对您不利的是房屋的所有权人已经易主。首先，您应该立即提起诉讼，要求法院判决确认卖方与房主之间的房屋买卖合同无效。在诉讼期间，建议您申请法院对房屋采取保全措施，以防止房屋再次易主；其次，如果卖方在诉讼期间未向法庭陈述房屋已经转让的事实，那么其出售房屋的主观动机就存在恶意，您应该在本次诉讼中向法庭提供前次诉讼的相关证据。最后，如果现在的房主在购买房屋时没有现场看房，那么其取得房屋显然不符合日常交易习惯。法律对交易习惯规定为某地区某行业通常的做法。不符合交易习惯的情形，通常较难受到法律的保护。综上，您可以主张卖方与房主存在恶意串通损害您的合法权益，要求法院判决合同无效。法院会根据各方当事人提供的证据，结合生活常识作出公正判决。

文章发表于2017年10月2日《每日新报》第03版 【案情介绍】市民张先生咨询：2017年1月，我与房产经纪公司签订商品房买卖合同。签约时，经纪公司向我出示一份房产证复印件，该复印件登记的产权人是房地产开发商，复印件上有开发商加盖的公章。经纪公司说是替开发商卖房，我没多想就交给经纪公司10万元定金。2017年2月，经纪公司突然告诉我，开发商要求增加20万元房款，否则就不卖房了。我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：首先，您应该尽快与开发商负责人取得联系，询问其是否授权委托房产经纪公司出售房屋。在询问时一定要取得相应证据，以备日后万一发生诉讼，能充分维护自己的权益。其次，如果开发商认可其与经纪公司的委托关系，您可与其充分沟通，鉴于开发商“坐地涨价”属于违约行为，您可以向其追究违约责任。再次，如果开发商否认其与经纪公司的委托关系，您也可以通过诉讼方式解决纠纷，将开发商和经纪公司作为共同被告。法庭上如果确实无证据证明二者存在委托关系，那么您可以要求解除您与经纪公司签订的买卖合同，并要求赔偿损失。最后，律师提示您购买房屋时必须审慎查明房屋出售人与房屋权利人是否为同一人，如果不是同一人，必须要求出售人出具委托书。以免日后发生不必要的诉讼。

文章发表于2017年11月13日《城市快报》第06版 【案情介绍】城市快报讯（记者 张珊珊 照片由天津击水律师事务所提供） 本案系一起房屋买卖合同纠纷的二审案件，律师代理被上诉人买方，案件结果为驳回对方上诉，维持原判。据天津击水律师事务所安刚律师介绍，围绕本案的纠纷，双方先后共发生了四次诉讼，律师均作为代理人，所有的诉讼均为买方胜诉，本次案件终于尘埃落定。【律师解答】据天津击水律师事务所安刚律师介绍，2016年8月双方在中介处签订了买卖合同，约定房款280万元，买方已经支付了30万元定金。中介合同约定卖方应当将所收的30万元存入资金监管账户。在双方签订房管局正式协议时，卖方表示定金30万元已经另作他用，所以经过协商后，正式协议约定的房款为250万元。然而双方签订协议之后，卖方立即反悔表示不再继续履行合同，并且起诉买方，认为买方为避税虚报房款，卖方主张合同无效。买方则认为，双方签订的协议有效，并且起诉卖方继续履行合同。据天津击水律师事务所安刚律师介绍，继续履行合同案件被裁定中止审理，确认合同效力的案件经一审判决卖方败诉，即合同有效。卖方不服进行上诉，二审法院驳回上诉，维持了原判。据安刚律师介绍，继续履行合同的案件恢复审理后，经律师提示，买方将一次性付清全部房款，在律师的屡次沟通下，法院很快判决继续履行，买方又胜诉，卖方再次进行上诉。继续履行合同案件二审开庭期间，卖方提出合同约定贷款购房，但买方一次性付款，所以买方违约。但是，该观点遭到了律师的反驳，毕竟一次性付款更加便于合同履行，况且如果不是卖方百般拒绝履行合同，贷款早已到账。法庭主持调解，卖方提出至少再增加20万元房款，经过调解无果，法庭判决驳回卖方上诉，维持原判。买方不日将得到属于自己的房屋。 律师提示：房屋是用来住的 不是用来炒的天津击水律师事务所安刚律师提示道，买方作为普通的购房者，需要房屋解决居住问题，但是因为房屋市场波动较大，居然先后经历了四次的诉讼。好在最终结果较为理想，“房屋是用来住的，不是用来炒的”这一英明决策必须坚决执行。

文章发表于2017年11月23日《天津日报》第9版 【案情介绍】天津日报讯 市民马女士咨询：2015年3月，我与开发商签订商品房买卖合同，约定房屋应当于2016年5月31日前交付。买卖合同还约定房屋未取得准入证不得交付，但是开发商另与我签订一份补充协议，约定房屋只要验收合格即可交付，不需要准入证。开发商取得准入证并交房是在2016年12月，我与开发商协商赔偿，开发商说以补充协议为准，而且不可抗力导致停工，不能赔偿。我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：首先，根据《天津市商品房管理条例》和《天津市建设工程质量管理条例》的规定，房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》进一步规定，对未取得准许使用证的商品房，购房人有权拒绝入住。既然商品房买卖合同同时约定了取得准入证方可交付，开发商就应依约定履行合同义务。其与业主另行约定无需准入证的补充协议免除了自己的责任，限制了业主的权利，应属于无效条款。其次，对于开发商主张的不可抗力导致停工问题。建议您首先查明小区何时竣工，何时申请验收合格，何时申请配套验收等。即使发生不可抗力也不足以导致开发商延期竣工的，开发商仍然应该承担逾期交房的违约责任。