文章发表于2017年1月12日《今晚报》第8版 【案情介绍】今晚报讯 楼市火爆，法院在审理案件时，经常会遇到买卖房屋双方签订“阴阳合同”的情形，即在房管部门签订一份价格虚高或虚低的“阳合同”，而双方私下再签订一份真实意思的“阴合同”。这种做法引起了无数的纠纷。那么，我们如何在法律上来理解和处理这样的“特殊合同”呢？【律师解答】 网签合同中介合同都有效——天津击水律师事务所律师 安刚一般情况下，中介提供的买卖合同约定了更详尽的权利义务内容，有的中介合同还明确约定如果买卖合同和买卖协议约定的条款发生冲突，以买卖合同约定为准。但无论买卖双方在中介签订的合同还是在房管局签订的协议都是真实有效的。建议买卖双方不要虚报、瞒报真实价格，避免发生诉讼风险。 二手房交易切莫贪小利——天津师范大学法学院 张新在二手房交易中，为了减少买方的缴税，时常会出现买卖双方签订“阴合同”的情形。交易价格真实的“阴合同”是在中介参与下由双方签订的合同，此外买卖双方还需要到房管部门再签订一份协议用于备案，此为“阳合同”。签订的阳合同中的房屋售价低于阴合同约定的真实价格，税务机关则依据该阳合同中的价款来计税，购房人从而可以少缴税款。我国《合同法》规定了合同无效的情形，即“（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的”。“阳合同”内的以避税为目的的价格条款和双方的行为分别对应了上述的规定，因此阳合同中的价格条款是无效的。这样的做法时常引发纠纷，比如，卖方时常会因加价售房未遂而违约。当买方向法院起诉时，卖方便会提出“阳合同”的约定价款低于“阴合同”价款，买方涉嫌偷逃税款，进而以此为由主张合同无效来拒绝履约。 “阴阳合同”并不导致合同整体无效——红桥区人民法院 南宝龙 “阴阳合同”虽然是两个行为，但有着共同的合同目的和动机，即双方共同践行真实意思，同时规避法律规定或者法律效果。因此“阴阳合同”总是违法的。例如通过虚高“阳合同”的买卖价格获取更多的贷款，或者压低成交价格来减少纳税。“阴阳合同”的效力不能一概而论。如果只是约定的价格存在差异，可以确认“阳合同”的价格条款部分无效，不影响合同其他条款的效力。第一，如果确认合同整体无效，则会导致所有权变动也无效，物权登记则需撤销，是交易资源的巨大浪费。第二，价格虚高或者压低，损害的是市场的局部利益，没有破坏市场的根本秩序，可以通知税务和金融机构，由相关主体采取必要的措施加以约束，足以消除“阴阳合同”产生的负外部性，无需否定合同的整体效力。第三，阴阳合同给双方主体带来收益，没有“吃亏”的一方，如果允许其中一方以“阴阳合同”为由选择合同无效，获取市场波动产生的额外利益，就是对违法行为的鼓励。

文章发表于2017年6月19日《每日新报》第05版 【案情介绍】每日新报讯 市民李女士咨询：2017年2月，我与买方签订二手房买卖合同，根据合同的约定，对方一次性付款。我们双方应当在2017年3月10日到房管局签订正式协议。但是3月10日当天，对方要求签订补充协议，约定双方公证确认对方是权利人，对方还可以代办房屋一切手续。当时我签了字，后来觉得事有蹊跷，便不同意办理公证。对方认为我违约准备起诉赔偿，我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：基于您与对方约定由对方一次性付款购房，正常情况下，您收到定金后双方应当到房屋所在地房管部门签订正式协议，付清房款和税费并办理过户手续。您与对方签订的补充协议约定，以公证书方式确定对方为房屋权利人，对方有权代办房屋交易一切手续，这与正常的房屋交易流程有区别。对方起诉时，您可以提出合理性质疑，比如办理公证确认房主，对方就无需缴纳税款，也无需过户等，进而主张对方并无真实的购房意愿，合同并不成立。

文章发表于2017年6月26日《每日新报》第02版 【案情介绍】每日新报讯 市民齐女士咨询：我们兄弟姐妹4人，父母都已经去世了，留下一套私产房登记在父亲名下，父母没有留下任何遗嘱，房屋现在无人居住。我和我哥哥对于这套房屋如何处理都没有争议，妹妹和弟弟都主张要房子，弟弟是为了自己孙子上学，而且认为父母生前给了妹妹一套房子，妹妹就不能再主张。我们兄弟姐妹无法达成一致意见的情形下应该怎么解决？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：首先，根据《继承法》的规定，在父母没有遗嘱的情形下，你们兄弟姐妹对这套私产房享有平均继承的权利。弟弟认为妹妹已经得到一套房屋，就不能再继承了，这个观点绝对是错误的。除非继承人有虐待、遗弃甚至杀害被继承人的情形，否则其继承权应当得到法律的保护。其次，您和哥哥可以召集兄弟姐妹再次充分沟通，既然您弟弟为他的孙子上学，心情非常迫切，那么可以协商妥善的方案。例如同意将房屋登记在弟弟名下，但是弟弟尽快给付其他兄弟姐妹补偿款。在数额上您和哥哥适当作出让步，给予妹妹相应多的补偿等。最后，如果沟通无果，房屋权利人登记在您父亲名下的状态只能长期保持，无法过户到任何人名下。如果想要解决，只好通过诉讼途径。在诉讼期间，如果妹妹和弟弟都想要这套房，可以通过竞价的方式获得。

文章发表于2017年4月24日《城市快报》第05版 【案情介绍】城市快报讯 在一桩二手房买卖交易过程中，卖家反悔了，提出涨价40万元。买方不乐意，找到击水律师事务所，请该所房产法务部部长安刚做他的代理人，起诉卖方要求其继续履行合同。现该案一审判决，买方胜诉。2016年3月28日，买卖双方签订《房屋买卖（置换）合同》，成交价72万元。买方交付1万元定金和评估费3550元。2016年7月24日，经双方协商，房屋加价1万元，买方又将此笔1万元交付被告。2016年8月24日，买方与卖方签订《天津市房产买卖协议》，买方于2016年8月31日交付首付款31万元，又于2016年9月1日交付首付款10万元。该两笔房款均存入房地产交易资金监管中心账户内。2016年9月20日，银行告知贷款完成审批，过户后即可发放。但卖方提出涨价三四十万元，否则拒绝配合办理所有权转移手续。买方同意补偿卖方三五万元，卖方不同意，双方协商未果。卖方拒绝协助买方办理报税、过户等后续手续。【律师解答】安刚律师向法庭阐述观点，鉴于房屋买卖合同履行程度比较深，本案适宜判决继续履行。卖方则提出签订中介合同后很少出门，几乎就是与世隔绝的状态，根本不知道房屋价格上涨。卖方还对买方提出反诉，要求解除合同，并要求买方赔偿经济损失。卖方是七旬老人，提出如果出售房屋，自己就没有地方居住。安刚律师提出，成年人应对自己的行为负责，既然出售房屋就应该知道法律后果。另外卖方是天津市人，不可能不知道房屋买卖市场的行情。法院希望买卖双方协商解决纠纷，毕竟对方是老人，法庭不必然判决继续履行合同，即使判决履行，日后的腾房问题也可能遇到障碍，安刚律师也试图为双方斡旋解决纠纷。但是双方提出的具体方案差距过大。此外，安刚律师在起诉时申请法院保全涉诉房屋，法院裁定对该处房屋采取诉讼保全，以便于后期执行。一审判决继续履行合同，卖方限期腾房。 律师点评：天津击水律师事务所安刚律师认为，依法成立的合同受法律保护，本案买卖双方签订的《房屋买卖（置换）合同》、《天津市房产买卖协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合同有效，对当事人有约束力，双方均应按照该合同履行义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

文章发表于2017年7月3日《每日新报》第04版 【案情介绍】每日新报讯 李先生来电咨询：2010年5月我与卖方签订二手房买卖协议，合同约定房款为60万元。当时还约定卖方取得产权证就配合我过户，我已经把全款付清并且入住。最近邻居都在领取房本，我与卖方联系过户，在沟通过程中我才知道房屋早在购买前已经被查封。卖方认为我们之间的购房合同无效。请问卖方的主张是否有道理？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：《城市房地产管理法》规定，“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。”看上去卖方的主张是有道理的。但是《合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》另有明确规定。最高人民法院的观点认为，《城市房地产管理法》首先是一部行政法，其主要规范对象是行政管理行为，以行政法中的规范来否定民事合同的效力，应该特别谨慎。而在审批实践中，以该规定认定合同无效明显违背社会公正。天津市法院作出的若干生效判决也认为，被司法机关查封的房屋其买卖合同效力是受法律保护的，但是查封行为影响该房屋的所有权转移登记手续。因此，卖方以房屋被司法机关查封为由主张您与其签订的房屋买卖合同无效是没有依据的。

文章发表于2017年4月24日《每日新报》第04版 【案情介绍】每日新报讯 王先生来电咨询：我父母都已经去世，我有兄弟姐妹三人。我的户籍登记在房屋地址下，我和父母共同居住期间，负责照顾父母。父母去世后留下一套公产房，承租人还是母亲。我哥哥表示放弃对房屋的一切权利，我姐姐则提出要求平均分配。我们兄弟姐妹后来终于达成书面协议，房屋由我承租，房屋权利三人分享。我是否可以凭书面协议要求房管站过户？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：根据天津市公有住房变更承租人的有关规定，房屋管理单位要求新的承租人必须出具公证书，才能办理变更手续。鉴于您与兄弟姐妹已经达成一致意见，协商解决争议的可能性很大，建议您继续沟通交流，敦促姐姐尽快办理公证，从而妥善地将这套房屋的承租人变更为您。毕竟您的实际情况比其他兄弟姐妹之间自始至终无法达成一致意见的情况简单得多。不过，根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则的有关规定，公产房变更承租人实际上属于不动产权利人的变更。根据该规定，您只需提交死亡证明材料、兄弟姐妹关于房屋分配的协议、亲属关系证明等材料即可。一旦房屋管理单位以未办理公证为由拒绝为您办理变更承租人手续，按照现行规定，您可以先行向房屋所在地房管局提出申请，如对答复不服可以提起行政诉讼，同时在诉讼请求中列明对于“未公证不过户”的规定，要求人民法院作出合法性审查。