文章发表于2017年11月27日《每日新报》第07版 【案情介绍】每日新报讯 方先生来电咨询：2017年2月，我与买方签订二手房买卖合同，我出售自己名下的一套私产房。签约后，我已经收取5万元定金。合同约定4月10日前还清贷款，4月20日前去房管局签协议。后来买方因为贷款政策原因导致首付款增加，不想继续购买房屋了。双方协商一致并签订解除协议，我按照协议退还其2万元。可是现在买方又起诉我要求退还剩余定金3万元，我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：首先，您应该举证证明，在签订合同后您积极全面地履行合同义务，包括及时偿还房屋剩余贷款。如果超过4月10日并未注销抵押权登记，只要未延迟网签，仍可实现合同目的，就不能是视为您违约。其次，根据天津市相关贷款政策，买方认为其不能按照原计划购买房屋，首付款增加造成其经济负担，并且单方提出解除合同，这是因其自身原因导致不能履行合同。您是守约方，无需承担责任。最后，鉴于您和对方已经就解除合同达成一致意见，并已经按照合同约定退还其相应部分定金，您与对方因购买房屋引发的争议实际已经全部解决。根据诚实信用原则，对方本不应再次起诉您。在法庭上，您可以实事求是地陈述事实，并出示解除协议。法院会公正判决。 整理 新报记者 张家民

文章发表于2017年12月11日《每日新报》第04版 【案情介绍】每日新报讯 市民张女士咨询：我父亲承租一套公产房，父亲给我哥哥2万元用于购买产权。父亲要求将房屋登记在自己名下，但是哥哥却把房子登记在他的名下了。父亲想起诉要回自己的房子，但是苦于缺乏书面证据。我陪父亲到房管部门要求查阅档案却遭到拒绝，父亲该如何维权？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：首先，如果您父亲与哥哥之间没有书面约定购买产权后房屋权属归谁，那么您父亲可以与您哥哥充分协商，解决争议。其次，如果您父亲和您哥哥协商不成，您父亲可以起诉至法院，要求确认房屋的所有权为他自己。值得注意的是，根据您陈述的事实，本案属于私产房权属确认纠纷，不属于公有住房承租权纠纷。再次，您父亲可以根据《政府信息公开条例》和《不动产登记暂行条例》的有关规定，以自己系房屋的利害关系人为由，要求房管部门提供房屋档案信息。如果房管部门拒绝提供，可以提起行政诉讼。最后，在天津市的司法实践中，律师有权向法院申请调查令，经人民法院批准并向律师签发。律师持有调查令，可向有关单位调查特定证据。房管部门应该提供房屋档案信息。天津市高级人民法院实行律师调查令的若干规定值得点赞。整理 新报记者 张家民

【案情介绍】 市民高先生咨询：我与卖方签订二手房买卖合同，约定贷款方式购买。后银行说我征信记录存在瑕疵，消除瑕疵才能审批。卖方以此为由提出解除合同，我与卖方协商未果诉至法院。其间我又买了另一处房屋，同样以贷款方式购买，而且已经完成过户。卖方认为我另购房屋就是对他的违约，我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：首先，在房屋买卖合同的履行过程中，如果您具有付款资格或者具有付款能力，已经尽到买方的主要义务，那么卖方就不得以贷款审批曾经存在瑕疵为由要求解除合同。其次，您在诉讼期间成功地以贷款方式购买他处房屋，且完成所有权转移登记手续。这一情节对您有利，您可以此主张您与卖方之间房屋买卖合同继续履行。再次，虽然您另行购买其他房屋，但是这不意味着您对本案中的卖方构成违约，这毕竟不同于“一房二卖”。本案中的卖方认为您购买了其他房屋，就丧失对涉案房屋的购买能力，这是毫无根据的。最后，在诉讼中，如果您要求卖方继续履行房屋买卖合同，就要证明您有付款能力；如果您要求解除合同并主张卖方赔偿，就要证明卖方存在违约情形。否则就要面临诉讼风险。

文章发表于2018年2月12日《每日新报》 【案情介绍】方先生来电咨询：我在儿子婚后出资全款为儿子购置了一套婚房，登记在儿子名下。但是儿子在婚后不久经常与儿媳争吵。我现在后悔当初没有把自己的名字写在房产证上，万一以后他们离婚，自己花费毕生积蓄为儿子购置的房子岂不是“竹篮打水一场空”？于是，我考虑把房产证变更到我名下，请问有必要吗？【律师解答】天津击水律师事务所田伟律师、李媛解答：根据我国《婚姻法司法解释三》第七条的规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。该规定从我国的实际出发，可以使父母出资购房真实意图的判断依据客观化，有利于均衡保护结婚双方当事人及其父母的权益。本案中，方先生在儿子婚后为儿子出全资购房，且房产证登记在儿子名下，虽然是在儿子结婚以后才买的房，但根据上述规定，该房屋应属于儿子的个人财产，即使儿子与其妻子日后因为感情不和离婚，也不会影响到房屋所有权的归属。律师在此提醒广大市民，在现在房价过高的情况下，购房款的来源也越来越多样化，必要时一定要签订相关协议或者合同，以免日后对房产的归属问题产生纠纷。

本文章发表于2018年6月4日《每日新报》 【案情介绍】每日新报讯 市民徐女士咨询：我购买了一套公产房，原房主丧偶而且他的户口并不登记在这套房屋，但他儿子的户口登记在这套房屋内。我按照合同约定一次性付清房款，并且办理了房屋承租权置换手续，已经取得公产房租赁合同。谁知道原房主的儿子认为户口还在房屋内就强行入住，还起诉房屋买卖无效，我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：首先，您与原房主就公产房签订置换合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力禁止性法律规定，属于真实有效，应受法律保护。其次，您签订合同时审查了相关资料的真实性，并且到现场查看房屋结构等。简言之，购买房屋的交易习惯符合日常生活规律，那么您的主观方面就是善意的。再次，您以合理的价格受让房屋，该价格不明显低于市场平均水平，且目前已经完成过户登记。可以说，您取得房屋符合法律规定的“善意取得”的构成要件。最后，原房主的儿子以户籍登记在公有住房内主张权利是没有依据的。根据有关规定，原房主置换公有住房承租权时，须征得配偶和同户籍近亲属同意。此处的“同户籍”地址不要求必须与公有住房一致，也就是“随人不随房”。

本文章发表于2018年6月19日《每日新报》第3版 【案情介绍】每日新报讯 市民田先生咨询：2011年9月，我购买一套商品房，开发商书面告知是大产权，我已经支付了全部房款，但是开发商一直没给我过户。今年开发商突然起诉我，案由是确认合同无效，开发商称销售许可证一直没有取得。我这才知道房屋性质是小产权。我应该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。所以商品房无论是大产权还是小产权，一旦发生合同纠纷，均适用该规定。开发商作为原告应当对其主张承担举证责任，例如证明涉诉房屋的产权性质的确属于小产权等。田先生可主张其对合同无效并无过错。如果法院认定合同无效，田先生可要求开发商赔偿损失。根据前述司法解释的规定，开发商故意隐瞒没有取得相关资质而出售房屋，造成合同无效或者被撤销、解除的，田先生可以请求法院判决开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并要求开发商承担不超过已付购房款一倍的损失。最终由法院作出相应判决。鉴于当前执行环境一片大好，如开发商拒不履行生效判决，田先生可以申请法院强制执行。如果田先生考虑维权周期较长，也可以与开发商达成和解，但是建议以一次性收到款项为和解条件。