文章发表于《天津政法报》2021年8月5日第6版【案情介绍】2021年2月，小李和老张签订了二手房买卖合同，约定购买老张名下的一套二手房。老张及其儿子小张都在合同上签了字，并由小张收取了房款。同年3月，小李和老张商定，不再购买老张名下的房屋，转而购买小张名下的一套房屋，为此再次和老张签订购房合同，补了10万元差价。小李搬入该房屋居住后，要求小张配合办理过户手续，遭到拒绝。小张称，他不知道该房屋被老张出售，不认可小李和老张签订的购房合同。小李到法院起诉，要求小张配合办理过户手续。 法院查明事实后认为，老张出售小张的房屋，小张不可能毫不知情，认定小李和老张签订的房屋买卖合同有效，小张应配合小李办理过户手续。【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师认为，本案是一起房屋买卖合同纠纷，其特殊之处在于：房屋所有权人是小张，而房屋买卖合同上的卖方是其父亲老张；诉讼涉及两套房屋，前套房屋的房款已全部转入后套房屋。诉讼争议的焦点是：对于后套房屋被出售一事，小张是否毫不知情，或者说，小李是否有理由相信，老张出售后套房屋的行为，得到了房屋所有权人小张的授权。我国民法典第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”庭审中，小张、老张父子均认可小李付清房款并入住涉诉房屋的事实。房屋属于重要生活资料，房屋的取得、转让等属于最重要的日常家事。小张为拒绝履行合同，一概否认买卖关系，推说毫不知情，无事实依据，而前述两套房屋交易具有牵连性，这是不争的事实。小张知道小李没有购买前套房屋，却没有退还房款，而他知道小李入住了后套房屋，也没有提出异议，严重违背生活常理。另外，父母子女关系作为特殊社会关系，在其中一方处置另一方所有且如此巨大的财产时，另一方完全不知情，不符合日常经验法则。本案中，原告小李履行了全部付款义务，被告小张也已将涉诉房屋交付小李，这意味着，小张其实已经开始履行合同义务，可视为对合同的追认。综上，法院作出“被告小张应配合小李办理涉诉房屋过户手续”的判决是正确的。律师提醒：在二手房买卖合同的签订过程中，务必审核房屋所有权人和签约人是否为同一人，如非同一人，尽量要求代办人提供委托手续。此外，还应审查该房屋是否登记居住权人，避免取得所有权后无法正常居住。

文章发表于《天津政法报》2021年8月13日第6版【案情介绍】2021年1月，王老先生夫妻名下的房屋拆迁，根据政策取得还迁房一套。2021年5月，老两口将这套还迁房赠与儿子王某，写下了《赠与声明》并进行了公证，承诺会按照有关规定办理相关手续。目前，该房屋尚未完成所有权登记手续，而王老先生夫妻到法院起诉，称王某受赠房产后不履行赡养义务，要求撤销赠与。一审法院经审理查明前述事实后，对原、被告双方进行调解。最终，双方达成一致意见，法院出具调解书结案。【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师认为，本案涉及的房屋赠与合同纠纷以及老年人赡养问题，均适用民法典有关规定。法院以调解的方式化解纠纷，维护了原、被告双方和谐稳定的家庭关系。民法典第六百五十七条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”父母子女之间的房屋赠与关系依法成立并真实有效。民法典第六百五十八条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”第六百六十条规定：“经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以请求交付。”本案中，涉诉房屋尚未完成产权登记手续，但《赠与声明》已经公证，王老先生夫妻作为赠与人，根据民法典第六百五十八条规定主张撤销赠与，其子王某作为受赠人，可以根据第六百六十条规定予以抗辩。不过，民法典第六百六十三条规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。”《老年人权益保障法》第十四条规定：“赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要。赡养人是指老年人的子女以及其他依法负有赡养义务的人。赡养人的配偶应当协助赡养人履行赡养义务。”王老先生夫妻可以据此法条主张王某未尽赡养义务。这也意味着，虽然王老先生夫妻在赠与王某房产时，并未与其约定有关赡养的合同义务，但子女对父母仍具有法定赡养义务，王老先生夫妻可据此要求撤销赠与。值得注意的是，本案中，法庭没有简单地向双方送达判决书，而是做了大量的调解工作，最终实现息诉，维护了原、被告和谐稳定的家庭关系。

文章发表于2016年5月16日《城市快报》第06版 【案情介绍】城市快报讯 借名买房并不鲜见，一但出现争议，往往令真正的房主陷入被动。在天津，张先生就遇到这样的麻烦。为了争回本属于自己的房产，他历时七年，曾两次起诉确权又被迫撤诉，最终在击水律师事务所安刚律师的帮助下，打赢了官司。张先生与李女士在婚介所相识后同居。张先生和李女士通过中介购买一套房屋。因种种原因无法贷款，中介提议借名买房。李女士的妹夫是公务员，于是就以李女士妹夫的名义签订购房合同，张先生交首付和还贷，并且保管还款银行卡，保留还款凭证。后来张先生和李女士分手，李女士携带买房手续出走。张先生就此走上诉讼之路，直到遇见安刚律师。【律师解答】安刚律师分析了张先生提供的所有证据材料，又到一审法院查阅前两次诉讼的案卷，安律师发现没有直接证据能证明原告出资。张先生提供了大量素材都是间接证据。安律师将现有的间接证据整理成证据链，证明张先生看房、买房、住房，张先生是房屋的实际权利人。通过查阅案卷，安律师发现一审法官曾向已经离职的中介人员了解案情，安律师申请本次审理案件的法官取得这份笔录，并当庭宣读，明确了借名买房是该中介人员提议的，自始至终张先生都是实际购房人，而李女士的妹夫从未出现过。张先生在律师提示下，回忆其与李女士同居期间，李女士曾记录日常生活账目明细，其中有借名买房的内容。安律师还申请法院调取若干新证据，包括银行取款明细，邻居证言等。至此安律师将近五十份证据重新补强整理。安律师反复阅读若干次开庭笔录中被告和第三人的陈述，发现无论纵向还是横向矛盾重重。虽然无直接证据证明张先生出资，但也无直接证据证明是对方出资。李女士在交款凭证上签字，但其与妹夫有利害关系，可从生活习惯判断是张先生出资。安律师总结所有证据，归纳对方疑点，作为相反证据否定产权证登记内容。法庭组织各种形式开庭八次，确认诉争房产归张先生所有，张先生非常满意。律师意见：天津击水律师事务所安刚律师认为，李女士的妹夫不看房就买房不合常理；在张先生与李女士分手后，两次起诉被告确权，并撤诉后，被告才起诉原告腾房，而不是立即起诉腾房更不合理。

文章发表于2019年1月21日《每日新报》第6版 【案情介绍】市民冯女士咨询：父亲健在的时候一次性出资购买一套私产房，并将房屋直接登记在大姐名下，当时大姐是已婚状态。父亲去世后，母亲、大姐、我达成书面协议，由我给大姐50万元，房屋过户给我。我将该笔50万元给付姐姐后，就入住这套房屋，但是姐姐却迟迟不给我过户。我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：本案中对您有利因素和不利因素同时存在，您可以权衡利弊后酌情决定。有利因素之一是您与母亲、姐姐之间就这套房屋达成了书面协议，并且约定房款和过户等事项；有利因素之二是您已经付清全部房款，建议您提供付款证据；有利因素之三是您已入住房屋，您是房屋的占有人、使用人。如果您姐姐坚决不配合您完成过户手续，您只能起诉姐姐。不利因素之一是姐姐取得房屋时处于夫妻关系存续期间，也就是说这套房屋属于姐姐和姐夫的夫妻共同财产，姐夫可能阻挠房屋过户。即使诉讼，法院也有可能示明此风险；不利因素之二是如果该50万元明显低于市场价格，就不排除姐姐、姐夫因感情出现裂痕，姐姐转移房产的合理怀疑。此外，即使姐姐、姐夫后来都同意过户，房管部门也会要求您和姐姐签订协议，并据此缴纳相关税费，该房屋能否以50万元成交以房管部门的指导意见为准。

文章发表于2019年2月18日《每日新报》第5版 【案情介绍】市民李先生咨询：父母去世后留下一套公产房，原承租人是母亲。我们只有姐弟二人，经公证姐姐同意将房屋过户给我自己。另一方面，这套房屋此前一直由舅舅一家居住，他们对房屋结构进行了拆改。我要求他们腾房，他们却不同意。目前公产房原租赁合同在他们手中，房管站以我没有租赁合同而且房屋有拆改为由不给我办理过户手续，我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：首先，您可以起诉要求返还承租人为您母亲的公有住房租赁合同原件。法院判决胜诉后，如果对方不履行生效判决，您便可以申请强制执行。在执行阶段，原合同可以被声明作废。其次，您可以凭公证书要求房管站办理过户手续。如果其拒绝，根据现行审判政策，可以向房屋所在地房管部门申请变更承租人，并可提起行政诉讼。再次，您在提起行政诉讼过程中，可以对有关规定中的“房屋被拆改就不能过户”条款提出异议。我们认为，如房屋被拆改，相关责任人应承担行政责任。这不能阻碍您成为房屋的承租人。最后，如果您成为新的房屋承租人，您可以与舅舅一家协商解决，如果沟通未果，只能起诉腾房。

本文章发表于2019年4月1日《每日新报》第4版 【案情介绍】每日新报讯 市民李女士咨询：2012年我和丈夫在结婚期间，公婆给我们出资100万元买房。这笔钱由婆婆账户转到我的账户，房子也登记在我的名下。后来我们育有一子，现在3周岁，我们一家三口居住在这套房屋内。今年丈夫因病去世了，婆婆跟我说当年的100万元是借给我们的，虽然没有借条也得还给她，我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：根据《婚姻法》有关司法解释规定， “当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”还规定，“婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的财产。”本案中，公婆为您和丈夫出资购房，且房屋登记在您的名下。这里应认定为父母为你们双方购置房屋的出资，即，该100万元是对您和丈夫二人的赠与。实践中，许多法院对于婚姻关系存续期间一方父母出资为夫妻购房，而房屋登记在另一方名下的，一般也认定为对双方的赠与。您的公婆如果主张该100万元属于借款，应由他们承担举证责任，仅凭转款记录不足以认定双方存在债务关系。另一方面，您的丈夫去世后，公婆可能会要求继承您丈夫的遗产，鉴于双方的亲缘关系，本案宜采取协商解决的方式。