文章发表于《天津政法报》2023年2月16日第6版【案情介绍】于先生与赵女士于1994年登记结婚。赵女士系再婚，与前夫育有一子周某。2004年，赵女士花10.8万元购买了一套商品房，产权登记在自己名下。2021年，该房屋价格已涨至150余万元。当年4月21日，赵女士在没有征得于某同意的情况下，擅自将该房屋作价30万元，以买卖过户的方式给了儿子周某，并签订了《自愿放弃资金监管服务确认书》。现该房屋产权登记在周某名下。2021年11月30日，赵女士去世。2022年6月，于先生得知了上述房屋产权变动情况。此后，他多次与周某协商，要求返还房屋，但被拒绝。于先生只好向法院起诉，请求确认房屋买卖协议无效，并将涉案房屋权属登记恢复到初始状态。最终，法院判决确认房屋买卖协议无效，但未支持将房屋权属恢复到初始状态的诉讼请求。【律师解答】天津击水（南开）律师事务所李春静律师认为，本案涉及无权处分、买卖合同效力、善意取得制度、所有人的追回权等。首先，根据民法典第一千零六十二条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。本案中，案涉房屋系在于先生、赵女士夫妻关系存续期间购买取得，且于先生和赵女士并未签订夫妻财产分别所有的协议，因此，该房屋属于夫妻二人的共同财产。其次，根据民法典第三百零一条规定，处分共同共有的财产应当经全体共同共有人同意，否则构成无权处分。本案中，赵女士未经于先生同意，擅自出售夫妻共同共有的房产，属于无权处分。那么，赵女士和周某签订的房屋买卖合同效力如何呢？民法典第五百九十七条第一款规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”可见，虽然赵女士系无权处分，但无权处分本身不影响买卖合同的效力。不过，民法典第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”本案中，赵女士和周某系母子关系，二人在明知该房屋属于赵女士和于先生共有的情况下，瞒着于先生，作为买卖双方，以明显低于市场的价格进行交易，并自愿放弃资金监管服务。这种情况可以认定赵女士和周某构成恶意串通，损害于先生的合法权益。因此，该房屋买卖合同无效。民法典第三百一十一条规定了善意取得制度。本案中，买受人周某购买房屋时并非善意，亦未支付合理价款，虽然完成了房屋过户手续，但不构成善意取得，不能成为案涉房屋的合法所有人。既然房屋买卖合同无效，周某亦不构成善意取得，那么，法院为何不支持将该房屋权属恢复到原始登记状态呢？因为，原房屋登记人赵女士已经去世，不再具有民事权利能力，不具备恢复登记的条件。既然如此，于先生该如何主张自己的权利呢？民法典第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”第三百一十一条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”于先生可以根据上述规定行使自己的合法权利。律师提醒，夫妻共有房产应尽量登记在夫妻二人名下，当出现无权处分的情况，需要行使追回权时，为了避免现登记权利人再行处分转移房产，房屋所有人可以申请财产保全，查封案涉房屋。天津击水律师事务所律师 李春静供稿

文章发表于《天津工人报》2023年2月8日第3版【案情介绍】2020年10月，吕先生与某房地产开发商签订了《商品房买卖合同》，购买了一套商品房，并支付了房款。购房合同约定，该商品房产权年限为70年，由天津市某镇政府统一办理房产证。可是，吕先生收房后，房产证迟迟办不下来。今年5月，吕先生在和开发商交涉时发现，开发商尚未办理房屋预售许可证。同时，开发商表示，该项目是其与某镇人民政府、某村民委员会三方共同开发，政府承诺办理产权，如今产权没办下来，与公司无关。吕先生这才知道自己购买的是“小产权房”。他向律师咨询：“我该如何维权？”【律师解答】开发商在未取得商品房预售许可证明的情况下向吕先生出售商品房，违反了法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的购房合同为无效合同，吕先生可以到法院起诉维权。依据《城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项规定，商品房预售，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，吕先生与开发商签订了购房合同，而该房屋一直未取得商品房预售许可证明，故双方签订的购房合同为无效合同。根据《民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”据此，吕先生可以到人民法院起诉解除合同，要求开发商返还购房款，并支付自购房之日起至实际返还购房款之日止的利息损失。天津击水律师事务所律师 杨大巍供稿

文章发表于《天津政法报》2023年2月9日第6版【案情介绍】2021年10月，王先生向周女士租赁了一间毛坯房，双方签订了为期5年的房屋租赁合同。合同签订后，王先生出资5万元对该房屋进行了装修。装修期间，周女士曾多次到现场查看施工情况。2022年9月，周女士以需要将家中长辈接来照顾为由，通知王先生提前解除合同，收回房屋。王先生认为，当初就是看中该房屋没有装修、租金便宜，才会与周女士签订长期租赁合同并出资进行装修，而且，周女士之前明知自己在装修房屋却没有阻止，说明她也同意自己的装修行为，所以，他要求周女士赔偿房屋装修残值损失。可是，双方几经交涉，周女士只同意退还剩余房租并支付违约金，拒绝赔偿装修残值损失，并要求王先生自行拆除该房屋内的装饰装修。王先生向律师咨询：“这部分损失究竟该由谁承担?”【律师解答】天津击水律师事务所杨大巍律师认为，周女士须承担该房屋的装修残值损失，对王先生进行相应的赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理。 (一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持; (二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿; (三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任; (四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案的争议焦点为出租人周女士是否同意承租人王先生对该房屋进行装饰装修。首先，周女士出租的房屋为毛坯房，卫生间内连马桶、洗脸盆等基本设施都没有，王先生如果要在该房屋内长期居住，必然要进行装修；其次，装修期间，周女士曾多次到现场查看，而且没有提出异议，由此可知，周女士对王先生的装修行为是知情并且同意的；再有，合同解除的原因系周女士提前收回房屋，违约在先，所以，周女士应当承担该房屋的装修残值损失，对王先生进行相应的赔偿。天津击水律师事务所律师 杨大巍供稿

文章发表于《天津政法报》2023年2月2日第6版【案情介绍】王先生与张女士婚后育有两子。2021年2月，王先生与张女士在两名见证人的见证下共同订立了遗嘱，将共同所有的一套房屋全部留给次子继承，与长子无关。王先生、张女士以及两名见证人均在遗嘱文件上签字，并注明了年、月、日。2022年7月，王先生因病去世。之后，张女士在两名见证人的见证下，又以录音录像的形式重新订立遗嘱，将上述房屋全部留给长子，与次子无关。那么，在张女士离世后，这套房屋究竟该由谁继承呢？【律师解答】天津击水律师事务所化良辉律师认为，王先生去世后，张女士只能对这套房屋中属于自己的份额进行处分，对于属于配偶的另一半份额，则无权通过修改共同遗嘱重新处分。我国民法典第一千一百四十二条规定：“遗嘱人可以撤回、变更自己所立的遗嘱。立遗嘱后，遗嘱人实施与遗嘱内容相反的民事法律行为的，视为对遗嘱相关内容的撤回。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。”本案中，王先生与张女士共同订立的遗嘱，以及王先生病故后张女士再次订立的遗嘱，均符合遗嘱的法定形式，具有法律效力。不过，第一份遗嘱系夫妻共同订立的遗嘱，处分的财产是夫妻共同所有的房屋。王先生离世后，张女士无权处分该房屋中属于王先生的部分，相关房屋份额应由次子继承。张女士另立遗嘱，只能将自己的一半房屋份额交给长子继承。天津击水律师事务所律师 化良辉供稿

文章发表于《天津工人报》2023年2月1日第3版【案情介绍】李某系某单位职工，2023年1月10日，李某因感染新冠入院治疗。自2023年1月8日起，新冠变更管控措施为乙类乙管。那么，李某停工治疗期间的工资将如何发放？【律师解答】2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布2020年第1号公报：“将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。” 2022年12月26日，国家卫健委发布2022年第7号公告：“经国务院批准，自2023年1月8日起，解除对新型冠状病毒感染采取的《传染病防治法》规定的甲类传染病预防、控制措施……”公告明确了自2023年1月8日起，将新型冠状病毒感染从“乙类甲管”调整为“乙类乙管”。那么，新冠变更管控措施为乙类乙管后，治疗期间工资如何发放？首先，乙类传染病采取甲类传染病预防防控措施，隔离期间需要支付正常劳动报酬。《传染病防治法》第四十一条第二款规定：“……被隔离人员有工作单位的，所在单位不得停止支付其隔离期间的工作报酬。”以及人力资源社会保障部办公厅《关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》（人社厅明电〔2020〕5号）第一条规定：“对新型冠状病毒感染的肺炎患者……在其隔离治疗期间或医学观察期间以及因政府实施隔离措施或采取其他紧急措施导致不能提供正常劳动的企业职工，企业应当支付职工在此期间的工作报酬。”由此可见，在新冠肺炎实施“乙类甲管”时，治疗期间企业仍正常支付职工劳动报酬。其次，此次将新冠感染调整为“乙类乙管”后，将对企业劳动用工产生什么影响？依据《传染病防治法》第四十一条规定可知，如果乙类传染病采取甲类传染病的预防、控制措施，被隔离期间单位不得停止支付其隔离期间的工作报酬。但是如果乙类传染病解除甲类传染病的预防、控制措施，那么隔离治疗期间支付正常工作报酬的规定也就失去了法律依据。因此，自2023年1月8日起，对新型冠状病毒感染患者，在隔离治疗期间，单位无需支付正常劳动报酬，可以按照病假工资予以发放。最后，病假期间工资如何支付？《天津市工资支付规定》第二十五条规定：“劳动者患病或非因工负伤治疗期间，在规定的医疗期内用人单位按有关规定支付其病假工资，用人单位支付劳动者病假工资不得低于本市最低工资标准的80%。”由此可见，对于新型冠状病毒感染患者，在隔离治疗期间，病假工资不得低于本市最低工资标准的80%。天津击水律师事务所律师 张羽 实习律师刘书铭供稿

文章发表于《天津工人报》2023年2月1日第3版【案情介绍】王女士于公司工作8年了，在最初签订的三年固定期限劳动合同到期后续签了五年的固定期限劳动合同，其间并无违规违纪。近日，王女士的合同即于到期，在与公司协商续签事宜时迟迟得不到回应。王女士由此前来咨询，如果劳动合同到期后，公司不想续订怎么办？【律师解答】依据《劳动合同法》第十四条规定，“……有下列情形之一，劳动者提出或者同意续订、订立劳动合同的，除劳动者提出订立固定期限劳动合同外，应当订立无固定期限劳动合同：……（三）连续订立二次固定期限劳动合同，且劳动者没有本法第三十九条和第四十条第一项、第二项规定的情形，续订劳动合同的。”由此可见，王女士与公司已经连续签订了两次固定期限劳动合同，其间无违法违纪、不能胜任工作等情形，并且明确提出想与公司续订劳动合同，其工作单位应当与其订立无固定期限劳动合同。但如果公司始终未就是否续订给出明确答复呢？依据最高人民法院发布的《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕26号）第三十四条规定“劳动合同期满后，劳动者仍在原用人单位工作，原用人单位未表示异议的，视为双方同意以原条件继续履行劳动合同。……根据《劳动合同法》第十四条规定，用人单位应当与劳动者签订无固定期限劳动合同而未签订的，人民法院可以视为双方之间存在无固定期限劳动合同关系，并以原劳动合同确定双方的权利义务关系。”由此可见，如果劳动合同到期之后，王女士仍在原单位继续工作，且公司始终不曾给出明示是否继续续签，且双方都未就继续执行原劳动合同约定的工资、待遇等提出异议，应当视为双方默认按照原劳动合同约定的内容继续履行，即视为签订了无固定期限劳动合同。另一方面，如果公司明确表示不再与王女士续订劳动合同，应该怎么办呢？依据《劳动合同法》第四十四条规定“有下列情形之一的，劳动合同终止：（一）劳动合同期满的；……”由此可见，公司是有权以劳动合同到期为由解除劳动关系的。同时依据《劳动合同法》第四十六条规定“有下列情形之一的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿：……（五）除用人单位维持或者提高劳动合同约定条件续订劳动合同，劳动者不同意续订的情形外，依照本法第四十四条第一项规定终止固定期限劳动合同的；……”由此可见，王女士是基于其现有固定期限劳动合同到期的原因，被其用人单位解除劳动关系的，适用《劳动合同法》第四十六条的规定，因此王女士可以获得一笔经济补偿金。天津击水律师事务所律师 张舒供稿