瞒着再婚丈夫“卖”房给自己儿子，合同有效吗？

文章发表于《天津政法报》2023年2月16日第6版

案情介绍：

      于先生与赵女士于1994年登记结婚。赵女士系再婚，与前夫育有一子周某。2004年，赵女士花10.8万元购买了一套商品房，产权登记在自己名下。2021年，该房屋价格已涨至150余万元。当年4月21日，赵女士在没有征得于某同意的情况下，擅自将该房屋作价30万元，以买卖过户的方式给了儿子周某，并签订了《自愿放弃资金监管服务确认书》。

      现该房屋产权登记在周某名下。2021年11月30日，赵女士去世。2022年6月，于先生得知了上述房屋产权变动情况。此后，他多次与周某协商，要求返还房屋，但被拒绝。于先生只好向法院起诉，请求确认房屋买卖协议无效，并将涉案房屋权属登记恢复到初始状态。

      最终，法院判决确认房屋买卖协议无效，但未支持将房屋权属恢复到初始状态的诉讼请求。

律师解答：

      天津击水（南开）律师事务所李春静律师认为，本案涉及无权处分、买卖合同效力、善意取得制度、所有人的追回权等。

      首先，根据民法典第一千零六十二条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。本案中，案涉房屋系在于先生、赵女士夫妻关系存续期间购买取得，且于先生和赵女士并未签订夫妻财产分别所有的协议，因此，该房屋属于夫妻二人的共同财产。

      其次，根据民法典第三百零一条规定，处分共同共有的财产应当经全体共同共有人同意，否则构成无权处分。本案中，赵女士未经于先生同意，擅自出售夫妻共同共有的房产，属于无权处分。

      那么，赵女士和周某签订的房屋买卖合同效力如何呢？民法典第五百九十七条第一款规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”可见，虽然赵女士系无权处分，但无权处分本身不影响买卖合同的效力。不过，民法典第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”本案中，赵女士和周某系母子关系，二人在明知该房屋属于赵女士和于先生共有的情况下，瞒着于先生，作为买卖双方，以明显低于市场的价格进行交易，并自愿放弃资金监管服务。这种情况可以认定赵女士和周某构成恶意串通，损害于先生的合法权益。因此，该房屋买卖合同无效。

      民法典第三百一十一条规定了善意取得制度。本案中，买受人周某购买房屋时并非善意，亦未支付合理价款，虽然完成了房屋过户手续，但不构成善意取得，不能成为案涉房屋的合法所有人。

      既然房屋买卖合同无效，周某亦不构成善意取得，那么，法院为何不支持将该房屋权属恢复到原始登记状态呢？因为，原房屋登记人赵女士已经去世，不再具有民事权利能力，不具备恢复登记的条件。

      既然如此，于先生该如何主张自己的权利呢？民法典第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”第三百一十一条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”于先生可以根据上述规定行使自己的合法权利。

      律师提醒，夫妻共有房产应尽量登记在夫妻二人名下，当出现无权处分的情况，需要行使追回权时，为了避免现登记权利人再行处分转移房产，房屋所有人可以申请财产保全，查封案涉房屋。