未取得商品房预售许可 买卖双方订立购房合同无效？

文章发表于《天津工人报》2023年2月8日第3版

案情介绍：

      2020年10月，吕先生与某房地产开发商签订了《商品房买卖合同》，购买了一套商品房，并支付了房款。购房合同约定，该商品房产权年限为70年，由天津市某镇政府统一办理房产证。可是，吕先生收房后，房产证迟迟办不下来。今年5月，吕先生在和开发商交涉时发现，开发商尚未办理房屋预售许可证。同时，开发商表示，该项目是其与某镇人民政府、某村民委员会三方共同开发，政府承诺办理产权，如今产权没办下来，与公司无关。吕先生这才知道自己购买的是“小产权房”。他向律师咨询：“我该如何维权？”

律师解答：

      开发商在未取得商品房预售许可证明的情况下向吕先生出售商品房，违反了法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的购房合同为无效合同，吕先生可以到法院起诉维权。

      依据《城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项规定，商品房预售，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

      本案中，吕先生与开发商签订了购房合同，而该房屋一直未取得商品房预售许可证明，故双方签订的购房合同为无效合同。根据《民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”

      据此，吕先生可以到人民法院起诉解除合同，要求开发商返还购房款，并支付自购房之日起至实际返还购房款之日止的利息损失。