文章发表于《天津政法报》2024年12月20日第6版【案情介绍】张某的父母育有两子一女，并在去世后留下一套房屋。该房屋原为公有住房，承租人为张某的父亲。当年，父亲和房管站签订了《公有住房买卖协议》，在交付相应款项后取得了该房屋的所有权，房本登记在父亲名下。父母在世时，张某和弟弟签了一份书面文件，内容大致为：“今收到哥哥交来的购房款人民币10万元，某处房屋是哥哥买下的，所以今后产权归哥哥所有。”而父母去世后，各继承人因房屋继承问题发生纠纷，先后打了三场官司：第一次是房屋继承案。张某主张涉诉房屋系自己出资购买，应归自己所有。而诉讼期间，法院查明张某的主张依据不足，认定该房屋产权人仍为父亲，因此涉诉房屋是父母的遗产。法院最终判决各继承人继承相应份额（以下简称“案件一”）；第二次是房屋分割案。本案在“案件一”的基础上，法院对各方主持调解，结果为涉诉房屋归张某所有，再由张某向其他继承人支付相应的房屋补偿款。在这场诉讼中，弟弟一开始要求补偿100万元，调解时让步到80万元（以下简称“案件二”）；第三次是被继承人债务清偿案。“案件一”、“案件二”完结后，张某再次起诉弟弟。他认为，当年兄弟之间书写协议，由张某购买房屋，张某向弟弟支付了10万元，弟弟认可房屋归张某所有。现在，既然房屋争议已通过之前两场诉讼得到最终解决，那么，当年的协议已经不可能继续履行，所以，他认为弟弟应该将当年取得的10万元返还（以下简称“案件三”）。【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师介绍：首先，在“案件一”中，哥哥主张涉诉房屋系自己出资购买，属于自己的个人财产，不应作为遗产继承。而法院审理查明，该房屋购买产权时协议相对方是父亲，相关费用票据载明的付款人也是父亲，房本登记在父亲名下，而哥哥没有任何证据证明自己是出资人。在没有相反的、确实充分足以推翻房本的证据的情况下，涉诉房屋就是父母的遗产，如果父母没有留下遗嘱，就按照法定继承分配；如果任何一方有证据证明自己尽到了更多的赡养义务，可以适当多分。其次，在“案件二”中，各继承人对涉诉房屋系按份共有状态，任何一名共有人均有权要求分割共有物。弟弟作为原告，要求取得相应的兑现利益，而各方当事人就房屋价值经协商达成了一致意见。就折价款一节，弟弟在起诉时主张按照100万元给付，但调解时降至80万元。诉讼调解的前提是各方自愿，调解协议不违反法律规定，不违背公序良俗，法院确认了调解书的效力。而调解书的特点是一经签收即发生法律效力，任何一方不得反悔，争议全部了结。所以，应当认为各继承人就涉诉房屋全部纠纷均再无争议。最后，在“案件三”中，哥哥再次起诉要求弟弟返还当年支付的10万元，该主张缺乏依据。1、哥哥主张该笔10万元是自弟弟处购买房屋的款项，但是“案件一”已经明确认定涉诉房屋系父亲所有，所以兄弟之间不存在房屋买卖关系，故这笔10万元不是购房款。2、如前所述，兄弟间不存在买卖关系，合同的履行自然无从谈起，所以不存在“履行不能”的说法。哥哥如果主张自己花了10万元购买房屋产权，同样是无依据的，因为生效判决明确记载是父亲购买的产权。3、在“案件二”中，弟弟让步20万元和哥哥和解。鉴于案结事了，可以认为双方已经将涉诉的10万元一并作价抵偿，所以哥哥不应再重复主张权利。

文章发表于《天津政法报》2024年12月12日第6版【案情介绍】小李因工作需要，在本市租房居住，并和房东签订了为期两年的租赁合同。本市开始供暖后，小李发现出租屋内暖气不暖，严重影响租住体验。小李向律师咨询：“租赁房屋室内温度不达标，租客该如何维权？【律师解答】天津击水(南开）律师事务所艾丽努尔·伊力夏提律师介绍说，首先，根据我国民法典第七百一十三条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。”由此可见，在房屋租赁期间，出租方有保证房屋适租的义务。当承租人发现所租赁房屋在冬季供暖未达标时，应及时向出租方反映，与出租方共同协商解决，并查明暖气不暖的具体原因。若是自用部分暖气设备有故障，承租人有权要求出租方履行维修或者更换暖气设备的义务。若因热力不足或暖气设备业主共用部分存在故障，可以找物业或拨打供热公司服务电话求助，由相关技术人员进行检查、维修、调试。其次，若出租方消极履行维修或协助义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，出租方应当相应减少租金或者延长租期。本案中，小李作为承租人，应预先搜集房间暖气温度未达标的证据，如供热公司或监管部门工作人员上门测量室温并出具书面测量记录，根据测温单可以清晰看出测温时间、地点、室内温度及供暖问题的详细情况，并第一时间向房东反映，协商解决。若协商无果，小李可向人民法院提起民事诉讼，依法维护自身合法权益。

文章发表于《天津政法报》2024年11月28日第6版【案情介绍】李先生花5000元购买了一块手表，因表盘有划痕，便通过某快递公司将手表邮寄至上海厂家更换。厂家签收快递时发现包裹内并无手表，在与快递公司核实后，确认手表系在邮寄过程中丢失。李先生要求某快递公司照价赔偿损失，但某快递公司称，李先生填写快递单时未选择保价，因此只能根据运单约定，按照实际支付快递费的10倍进行赔偿。李先生不同意，他向律师咨询：“我该如何维护自身合法权益？”【律师解答】天津击水（南开）律师事务所刘书铭律师介绍说：首先，该案属于运输合同纠纷。李先生与某快递公司之间成立的运输合同合法有效，双方均应切实履行。根据民法典第八百一十一条规定：“承运人应当在约定期限或者合理期限内将旅客、货物安全运输到约定地点。”以及第八百三十二条规定：“承运人对运输过程中货物的毁损、灭失承担赔偿责任。但是，承运人证明货物的毁损、灭失是因不可抗力、货物本身的自然性质或者合理损耗以及托运人、收货人的过错造成的，不承担赔偿责任。”由此可知，承运人有将货物安全运输到约定地点的义务，应对运输过程中非因不可抗力、合理损耗等原因造成的货物毁损、灭失承担损害赔偿责任。本案中，李先生的手表在邮寄过程中丢失，某快递公司作为承运人未将物品安全运输至约定地点，对此存在重大过失，应当承担赔偿责任。其次，关于快递公司辩称的10倍快递费赔偿问题，律师认为，该条款以极小的字体印在快递单背面，系由某快递公司提供的、限制其责任的格式条款。李先生称，快递员揽件时，仅要求他填写地址、电话等信息，因此，他并未注意到这一合同条款，也没有签字确认。快递公司不能举证证明其曾采取合理方式提醒李先生注意或对该条款予以说明，根据民法典第四百九十六条第二款的规定：“提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”本案中，因提供格式条款的快递公司未履行提示或说明义务，该条款对李先生不发生法律效力，快递公司不能据此要求减轻赔偿责任。最后，关于赔偿金额。据商家开具的发票及微信付款记录记载，李先生购买这块手表花费5000元，购买时间为2022年11月1日，邮寄回厂家时间为2022年11月6日。李先生以该证据证明丢失手表的实际损失并主张赔偿，符合事实和法律依据，应当得到法院的支持。

文章发表于《天津政法报》2024年11月21日 第6版【案情介绍】之前，何先生原住房拆迁，获得了两套回迁房。他将其中一套卖给了周先生，双方签订了《房屋买卖合同》。合同约定：双方自愿买卖，房屋价款为200万元人民币，房屋所有权归买方周先生所有。同时，合同还约定，卖方何先生要配合买方周先生办理房屋产权登记手续。合同签订后，周先生按照约定向何先生支付了购房款，何先生亦将该房屋的《回购回迁房协议》以及其他资料的原件、房屋钥匙等交予周先生。周先生对该房屋进行了装修并居住至今。开发商发布办理《房屋所有权证》的通知后，周先生立即告知何先生并要求其协助办理房屋产权登记手续，但至今未办理。周先生准备通过法律途径维权，但双方签订的合同未约定管辖法院。何先生现居住在河西区、案涉房产位于西青区，周先生向律师咨询：“我应该去哪个法院起诉呢？”【律师解答】天津击水（南开）律师事务所张小英律师认为：周先生可以向何先生住所地（被告住所地）河西区人民法院或不动产所在地（合同履行地）西青区人民法院提起诉讼。首先，根据《民法典》第五百九十八条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”《民事诉讼法》第二十四条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民事诉讼法解释》）第十八条第二款规定：“合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。”在商品房买卖合同中，买受人无论诉请出卖人协助办理房屋所有权证，还是因逾期办理房屋所有权证而诉请给付违约金或解除合同并返还购房款，其诉讼请求指向的合同义务内容均为“办理房屋所有权证”。根据《民法典》第五百九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，出卖人负有向买受人转移房屋占有和办理不动产登记并协助买受人办理房屋权属证书的义务，因此，请求履行“办理房屋所有权证”的义务实质上系请求出卖人全面履行房屋交付义务，故买受人因出卖人未依约履行办理房屋所有权证义务而提起的诉讼，其争议标的为交付不动产。《民事诉讼法解释》第十八条第二款规定：“交付不动产的，不动产所在地为合同履行地。”本案中，何先生和周先生签订的合同未约定管辖法院，故应由被告住所地或合同履行地法院管辖。何先生住所地位于河西区，案涉房产位于西青区，周先生诉请为要求何先生协助办理房屋所有权证，何先生向周先生交付房屋和办理房屋所有权证，实质上均属于房屋交付义务范畴，属于“交付不动产的，不动产所在地为合同履行地”情形。因此，周先生可向何先生住所地（被告住所地）河西区人民法院或不动产所在地（合同履行地）西青区人民法院提起诉讼。

文章发表于《天津政法报》2024年11月8日第6版【案情介绍】甲公司是一家废品回收公司，注册资本1000万元。该公司有两名自然人股东，分别是王某和曹某。乙公司是一家国有物资公司。2022年1月，乙公司需要处置一批废旧物资，按照乙公司规章制度，甲公司通过招标取得了该批废旧物资的购买权，物资总价72万元。可是，甲公司将该批废旧物资处置后迟迟未向乙公司付款。2024年7月，乙公司将甲公司诉至法院并要求甲公司股东王某和曹某在未出资范围内对公司债务承担连带责任。诉讼中调取证据显示，王某和曹某并未实缴出资并且甲公司没有其他资产。法院经审理后认为，本案根据公司法时间效力司法解释，依法适用新修订《公司法》第54条的规定。甲公司已符合不能清偿到期债务的法定情形，法院判决认定股东王某、曹某应适用加速到期规则履行提前缴纳出资的义务，债权人乙公司则有权根据债权人代位权规则，向王某、曹某主张在其未出资范围内对公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任。【律师解答】天津击水律师事务所李洪源律师介绍，新《公司法》第54条规定：公司不能清偿到期债务的，公司或者已到期债权的债权人有权要求已认缴出资但未届出资期限的股东提前缴纳出资。新《公司法》明确规定不能清偿到期债务情形下的加速到期规则后，公司在符合法定情形时，人民法院可以直接认定股东不再享有期限利益，公司可以基于出资合意要求已认缴出资但未届出资期限的股东提前缴纳出资，债权人可以根据《民法典》关于债权人代位权的体系解释，直接要求未届出资期限的股东在认缴出资范围内对债务承担清偿责任。因《公司法》的效力较高，具有体系解释中的指导参考作用，存在争议的上述规则理解，“未履行或者未全面履行出资义务的股东”和“未缴纳或未足额缴纳出资的股东”均应解释为包括新《公司法》第54条规定的不能清偿到期债务情形下加速到期的股东。另外，《九民会议纪要》第6条的客观化标准仍具有重要的裁判参考价值。

文章发表于《天津政法报》2024年11月8日第6版【案情介绍】2018年5月1日，张先生与甲公司签订《房屋租赁合同》，约定张先生将位于某大厦1601室出租给甲公司，租赁期限为1年，自2018年5月2日起至2019年5月1日止，租金为6万元。合同到期后，双方未再签订新的书面合同，但甲公司仍然实际使用该房屋并按期交付租金，直至2021年6月30日。此后，甲公司再未向张先生支付该房屋的租金。现在，张先生向律师咨询，是否可以起诉解除合同并要求甲公司支付2021年7月1日至今的房屋租金？【律师解答】天津击水律师事务所李可意律师认为：张先生可以起诉解除该房屋租赁合同并要求甲公司按照每年6万元的标准支付2021年7月1日至今的租金。首先，张先生与甲公司之间是否仍然存在房屋租赁合同关系？根据我国民法典第七百三十四条第一款之规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”据此，当租赁期限届满后，双方未重新签订租赁合同，甲公司依然继续使用案涉房屋至今，张先生没有提出异议的，应当视为原有租赁合同继续有效且为不定期租赁合同。其次，张先生能否以甲公司拖欠租金为由解除合同，并要求其支付相应的租金呢？本案中，甲公司作为承租人，按照约定支付租金是其应当履行的合同义务，若一直拖欠租金，属于违约行为。现在，张先生与甲公司之间的房屋租赁合同转为不定期租赁合同，故张先生与甲公司可以随时解除合同，但是应当在合理期限内通知对方。案涉房屋租金应按照签订过的书面合同即每年6万元标准履行。