本案是一起房屋租赁合同纠纷案件。委托人系本案被告、房屋出租人。代理人系我所吕慧宾律师。

委托人系美容美发经营者，与原告签订了一份“合作协议”，约定原告自2020年8月15日至2021年8月14日承租美发区域房屋，负责美发业务的经营，并约定：如任何一方当事人无正当理由解除合同，将承担10000元的保证金；若原告（承租人）在合同届满前要求解除合同，将不再退还剩余的租金以及5000元的保证金。而自2021年1月15日起，原告擅自关停美发业务，给委托人的美容业务也造成不利影响，但期间并未拖欠租金，后委托人却将出租的美发区域房屋“上锁”，几个月后，承租人对此事知情，并要求委托人退还租期内未使用期间的租金和保证金，并承担违约责任。面对原告主张的高额赔付义务，被告委托我所律师吕慧宾为其争得最大利益。

律师工作及亮点：

律师在接受委托后，对本案事实进行了解，对复杂的法律关系作出了分析和梳理。指导委托人收集证据，向委托人提示了本案较大的败诉风险，检索大量法条与相似案例，尽可能地减少委托人责任的承担。

一、当事双方签订了“合作协议”，系无名合同，而经对协议内容的分析，发现其实质是房屋租赁合同。双方约定了明确的期限，系有固定期限的房屋租赁合同关系，因此，双方均不享有任意解除权，均必须履约践诺，在此期限内若不存在法定解除事由，不得解除合同。而委托人在此前曾起诉原告要求解除合同，尽管之后撤诉，但庭审笔录对委托人极为不利。

二、委托人的“上锁”和原告“停业”行为的认定。由于原告“单方停业”的行为并未被约定为违约行为，原告也并未拖欠租金，单独的停业行为不能导致合同目的不能实现，不是根本违约，则委托人就无权解除合同，也无权依照合同的约定不予退还保证金和剩余租金。而委托人的“上锁”行为，致使原告无法经营业务，又易被认定为违约，可能导致法官支持原告要求委托人承担违约金的诉讼请求。

吕慧宾律师从委托人提供的聊天记录，录音证据中寻求对委托人有利的内容，发现原告在知道委托人关停涉案房屋后并未采取正当措施维护自己合法权益，对合同不能继续履行也存在过错，且本案约定的违约金高于原告实际损失，可以进行调整。律师对原告提出的主张进行有针对性的答辩，庭审中积极举证质证，向法官阐明观点，为委托人争取最大利益。

案件结果：

本案最终判决结案。法官最终判决委托人退还押金，仅认定了委托人退还三个月的租金，就原告主张的10000元的违约金，也仅认定2000元，驳回了原告其他诉讼请求。委托人对案件结果表示满意，对律师的工作十分认可，表示由衷地感谢。