以疫情为由不履行合同义务，是否构成违约?

文章发表于《天津政法报》2023年4月13日第6版

案情介绍：

      这是一起房屋买卖合同纠纷，原告是卖方，被告是买方。2021年9月，原告与被告签订房屋买卖合同，约定房款300万元，原告已收取定金20万元。但是，被告以“身在外地疫情期间无法回津”为由，长期不履行网签、贷款审批等义务。原告要求被告按照合同约定赔偿总房款10%的违约金，即30万元，因原告已收取20万元定金，故起诉10万元赔偿。

      一审法院认定被告违约，原告无须退还20万元定金，判决双方解除合同，被告再赔偿原告8万元。

律师解答：

      天津击水律师事务所安刚律师认为，本案的争议焦点在于疫情是否能够成为买方不履行合同义务的抗辩事由。答案是否定的。

      我国民法典第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”

      第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

      当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”

      本案中，双方签订的合同均是真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方均应全面履行合同义务。在诉讼中，双方均同意解除合同，法院予以照准。

      那么，被告是否构成违约呢?该合同在疫情期间签订，原告和被告都清楚疫情会造成合同履行不便，可是，疫情期间，相关业务并非持续不能办理。在本市疫情防控形势向好时，完全具备履行合同义务的条件。而且，即便被告受疫情影响无法回津办理业务，也应当积极与原告协商，变更合同履行期限，而不应置之不理、听之任之：在长期不沟通之后，以疫情为由主张不可抗力不履行，显然不是积极履行合同义务的表现。因此，法院认定被告违约是正确的。

      对于被告赔偿的违约金数额，民法典第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

      第五百八十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”

      一审法院综合考虑同类房屋市场涨跌情形、守约方的履约情形、违约方在订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素，酌定判决赔偿8万元并无不当。

      最后，律师提醒读者，不管是买房还是卖房，务必诚实信用履行合同义务，如果在履行期间认为有不可归责于己方的原因导致合同无法履行，切不可懈怠大意，不能误以为客观因素必然造成合同无法履行，从而放任不管，而是应当及时通知对方，积极协商解决办法，否则就要承担不利的后果。

天津击水律师事务所律师安刚供稿