导读：

本文主要为广大企业客户解答因疫情原因导致不能复工，是否还要向出租人支付迟延复工期间生产、经营用房租金的问题，以及企业（承租人）是否可以因此解除租赁合同的问题。本文重点涉及的是正在履行过程中的租赁合同，对于并未受到疫情影响的租赁关系，不在本文的探讨之列。对于租赁合同以外的其他类型合同，当事人是否可因疫情原因解除合同关系，亦可参照本文引用的法律依据和分析过程得出答案。

分析：

参照《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号）第三条第三项的规定（虽然此文件已经废止，但我认为仍具有参考意义），因疫情原因导致租赁合同无法正常履行主要分两种情况：

1、情势变更情形

由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。

对应法律依据：

《合同法解释二》第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

2、不可抗力情形

因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。

对应法律依据：

《合同法》第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

《合同法》第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

《合同法》第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

意见：

根据（法〔2003〕72号）文件的精神，不能简单的一概而论疫情是不可抗力或者是情势变更。要看疫情对合同继续履行的影响程度而区别对待。

一般来讲企业生产、经营用房租赁期限相对较长，若不存在行政措施和疫情直接导致合同根本不能履行的情况，疫情过去后租赁合同仍可以继续履行。因此，单纯疫情的出现不符合不可抗力应具备的不能克服的要素。所以我认为承租人不宜以疫情为不可抗力直接解除租赁合同。

疫情蔓延，承租人不能按时复工生产，继续交纳租金履行租赁合同对承租人来讲确实不公平，应适用情势变更原则。但是情势变更情形的法律后果不一定是解除合同，也有可能是变更合同。尤其是出租人不同意解除，且承诺未复工期间不收取租金，很有可能导致合同变更的结果。所以我认为承租人仍不宜因疫情直接解除租赁合同。但是我认为出租人应当免收因疫情所导致的未复工期间的租金。

本期律师：潘晓东主任