房屋租赁期满，能否优先承租？

文章发表于《天津政法报》2022年7月15日第6版

案情介绍：

律师解答：

      天津击水（南开）律师事务所李中美律师认为：根据民法典第七百三十四条第二款规定：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”本案中，张女士与王先生虽未在《房屋租赁合同》中约定张女士享有优先承租权及相关的违约责任，但张女士在王先生将房屋出租给第三人的情况下，有权依据该条款主张优先承租权。如果王先生坚决不同意将该房屋继续出租给张女士，她有权要求王先生承担相应责任。

      在民法典出台之前，我国法律、行政法规并未规定承租人的优先承租权，而是租赁双方达成合意后，在租赁合同上进行相关约定；民法典出台后确立了优先承租权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第21条：“民法典施行前租赁期限届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院不予支持；租赁期限在民法典施行后届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院依法予以支持。”因此，对于2021年1月1日之后租赁期届满的，承租人享有优先承租权。

      享受优先承租权，需符合四个要件：一，优先承租权产生的时间节点是租赁合同约定的租赁期届满后；二，出租人有继续对外出租的意思表示；三，承租人有继续承租的意思表示；四，同等条件，如相同的租期、租金、付款方式等。结合本案，张女士虽未与王先生书面约定优先承租事宜，但其依法享有优先承租门面的权利。

      优先承租权是民法典赋予承租人的权利，为法定债权，出租人拒绝以同等条件续租就应当承担违约责任，具体可以考虑以下因素：同类房屋租金的差价导致的损失、停业损失；同类房屋寻找难度造成的损失等。

      总之，优先承租权的规定赋予了承租人在同等条件下优先于第三人使用房屋的权利，给予承租人稳定的生存条件，以保障承租人的最基本权利。律师提醒，实践中，承租人还需注意出租人在与第三人签订租赁合同时，是否存在恶意串通，用虚拟高额价格、严苛的支付方式和支付期限，规避承租人优先承租权行使的情形。