楼下住宅改餐厅？楼上业主一票否决！

【案件回放】

    小李和小王是邻居。小王住一楼，小李住二楼，这栋楼属于住宅楼。今年5月，小王在征得该楼内除小李之外大部分业主的同意之后，将其住宅改造成餐厅，并办理了营业执照和《食品经营许可证》。餐厅开张后，每天营业到凌晨，产生了严重的噪声污染。

    小李不堪其扰，到法院起诉，要求小王停止餐厅经营活动，还他宁静的生活。小王则认为，该餐厅依法办理了相关证照，且营业前就征得了该楼内大部分业主的同意，所以，他开设餐厅的行为并不违反法律规定，应当驳回小李的诉讼请求。那么，小李的诉讼请求能否得到法院的支持呢？

【律师评析】

    天津击水律师事务所潘强律师、郭煜文实习律师认为，小李的诉讼请求能够得到法院的支持。

    首先，我国民法典第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称‘有利害关系的业主’。”根据该司法解释的规定，小李和小王是同一栋楼内的业主，在小王利用居住用房开设餐厅一事中，属于“有利害关系的业主”，小王开设餐厅的行为应当征得小李的同意。而既然小王开设餐厅没有征得小李同意，那么，小李就有权要求小王停止经营活动。

    其次，小王虽然向市场监督管理部门申领了营业执照和《食品经营许可证》，但是，他将住宅用房用作经营活动的行为应当得到“有利害关系的业主”的一致同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”这意味着，小王利用居住用房开设餐厅的行为，虽然征得了楼内大部分业主的同意，但只要还有一个“有利害关系的业主”不同意，他就不能继续经营：这就是我们常说的“住改商一票否决权”。

    综上，小王的抗辩意见缺乏法律依据，小李有权要求小王停止经营。

    律师提醒：创业者最好购买或租赁正规商业用房开展经营活动，一方面避免扰民，一方面也可规避住宅楼业主行使“住改商一票否决权”导致无法营业的风险。

文章发表于《天津政法报》2021年7月22日第6版