【案情介绍】

市民张先生：去年，我和李某签订了房屋租赁合同，约定租赁李某名下的两间门脸房开包子铺，租期为三年，合同中未提及房屋装饰装修事宜。合同生效后，我依据开店所需，出资对两间门脸房进行了装饰装修。施工期间，李某曾多次到现场了解情况。包子铺开业后不到一年，李某突然单方面通知我，要解除合同收回房屋。我要求李某承担违约责任并赔偿装饰装修残值损失共计3万元，而李某只同意承担违约责任，不肯赔偿装饰装修损失，反而要求我自行拆除两间门脸房内的全部装饰装修物。请问，在房东违约收回房屋的情况下，相关的装饰装修损失究竟该谁来承担？

【律师解答】

天津击水律师事务所尹敬静律师认为：本案中，张先生租赁李某的两间门脸房用于商业经营，并依据经营所需对租赁房屋进行的装饰装修，其中一部分属于与房屋发生附合的装饰装修，其余部分属于可拆卸带走的装饰装修。而双方争议的焦点在于与房屋发生附合的装饰装修物的残值损失。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理。其中第一款为：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”

在司法实践中，租赁合同解除，承租方向出租方主张装饰装修损失时，出租方通常会辩称对承租方的装饰装修事宜不知情，并主张承租方对租赁房屋进行装饰装修本身就属于承租方应自行负担的经营成本及商业风险，与出租方无关。这种情况下，如果承租方装饰装修未经出租方同意，相关损失须由承租方自行负担；如果租赁合同明确约定了装饰装修事宜，按照合同约定处理；而如果合同没有明确约定装饰装修事宜，且租赁合同是非正常解除的，则需要根据双方对于合同解除有无过错的原则来确定装饰装修的归属及补偿问题。

另外，如何证明出租人同意承租人对房屋进行装饰装修呢？首先，看合同中有没有关于装饰装修责任划分、注意事项的约定；其次，根据出租人的行为进行推定，如出租人曾到承租人装饰装修现场查看情况，针对承租人如何装饰装修提供意见，或当房屋装饰装修完工后未提出反对意见；另外，也可根据房屋的现状、承租人租赁房屋的目的推定出租人知道或者应当知道承租人会对房屋进行装饰装修。

本案中，张先生租赁李某的房屋做包子铺，必然要对房屋进行装饰装修，而装饰装修期间李某多次前往现场查看且没有提出异议，无疑是知情且同意装饰装修的。虽然双方签订的合同没有对装饰装修事宜进行明确约定，但该合同是非正常解除的，李某违约在先，所以，他除了承担违约责任外，还要依法赔偿张先生剩余租赁期内的装饰装修的残值损失。