【案情介绍】

2018年3月，马先生通过房屋中介将名下的一套闲置房屋租赁给石先生使用，双方在房屋中介签订了房屋租赁合同，约定租期为1年。合同到期后，双方未重新签订租赁合同，但继续维持房屋租赁关系。今年，马先生决定收回并出售该房屋，于是提前一个月向石先生寄送了《房屋租赁合同终止通知书》，但石先生称当初签订租赁合同前已告知马先生要长期租赁该房屋，拒绝腾房，双方发生争议。

【律师解答】

天津击水律师事务所谢欣律师认为：本案中，马先生与石先生在房屋租赁合同到期后未续签新的房屋租赁合同，却延续维持房屋租赁关系，双方的房屋租赁合同已经由定期租赁合同变更为不定期租赁合同。依照《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”

同时，该法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”

据此，马先生可以在为石先生预留出腾房搬家的必要期限的前提下，通知石先生解除房屋租赁合同，要求其在合理期限内腾空并返还所租赁的房屋。另外，既然马先生有意出售该房屋，石先生基于双方的房屋租赁关系，在同等条件下享有优先购买权。

司法实践中，人民法院对于房屋租赁合同关于租赁期限的认定，主要以租赁合同载明的租赁期限为准，不过，如果双方在租赁合同到期后，没有签订新的租赁合同，但通过电邮、微信等形式约定了新的租赁期限，也可以视为双方就房屋租赁合同的期限进行了新的约定。

本案中，出租人马先生与承租人石先生在房屋租赁合同到期后并未续签，双方也未通过其他渠道就房屋租赁合同的延续期限进行新的约定。因此，双方的房屋租赁合同已经变更为不定期租赁合同。至于承租人石先生主张曾在双方签订租赁合同前声明自己要长期租用该房屋，出租人马先生予以否认，且双方签订的房屋租赁合同中约定的租期也仅为一年。因此，承租人石先生的抗辩很难得到人民法院的支持。出租人马先生有权要求石先生在合理期限内腾空并返还案涉房屋。

律师提示：

在签订房屋租赁合同时，无论出租方还是承租方，均应当就房屋的租赁期限、租金、租金支付方式以及租赁房屋中其他费用的承担和房屋情况的相关问题，于租赁合同中明确载明。租赁合同到期后，应当及时续签租赁合同，以防止租赁双方在发生争执时，自己的合法权益受到损害。