文章发表于《天津政法报》2025年12月5日第6版

【案情介绍】

近段时间，张女士发现她家所在小区里出现了很多广告，电梯间、楼道内，甚至自家入户门上，无处不在。尤其是贴在入户门上的广告，不但碍眼，清理也很麻烦。张女士不堪其扰，向律师咨询，这些广告是否侵犯了小区业主的权利？她该如何维权？

【律师解答】

天津击水律师事务所潘强律师、见习生单蒲馨介绍说，从法律角度来讲，小区里张贴的广告分为两种，一种是张贴在公共区域，如电梯间、楼道内的广告，一种是张贴在住户入户门上的广告。这两种广告是否侵犯业主权利，侵犯了哪些权利，应区别来看。

一、在公共区域，如电梯间、楼道内张贴的广告

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一项规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分。由此可知，电梯间、楼道这些区域属于全体业主共有的财产，未经所有权人（即全体业主）同意，擅自张贴广告，相当于在别人的财产上非法设置附着物，构成了对业主共有财产的侵害。张女士作为该楼业主之一，她的财产所有权受到了侵犯。

同时，根据我国民法典第二百七十八条第一款第八项规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，由业主共同决定。该法条第二款规定，“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”由此可知，张女士作为业主的共同管理权在实质上被剥夺。

另外，据张女士介绍，虽然小区内广告很多，但物业公司从未公示过广告收入信息。这意味着，物业公司同意广告商在业主共有部分投放广告，其中产生的利益被物业公司侵占。根据民法典第二百八十二条规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”据此，张女士作为业主获得收益的权利受到侵犯。

二、在住户入户门上张贴的广告

入户门是业主的专有财产。在入户门上张贴广告，直接构成了对业主个人财产的毁损或非法使用，而清除广告可能导致门体漆面损坏，所以，张女士的财产所有权受到侵犯。

同时，根据民法典第一千零三十三条第一项规定，除法律另有规定或者权利人明确同意外，任何组织或者个人不得以电话、短信、即时通讯工具、电子邮件、传单等方式侵扰他人的私人生活安宁。在张女士家入户门上张贴广告的行为侵犯了张女士的私人生活安宁。

综上所述，张女士作为小区业主，她的财产所有权、共同管理权以及获得收益的权利受到侵犯；从张女士因私人生活拥有的绝对权角度讲，她的财产所有权、私人生活安宁利益受到侵犯。维护公共区域的整洁、制止违规行为是物业公司的合同义务，张女士可以依合同追究物业公司的责任。如果物业公司不作为，她可以向街道办事处、房屋行政主管部门投诉，或者在业主大会上提出更换物业公司。