房屋已售出，还能回原小区免费停车吗？

案情介绍

前不久，温先生将自己位于某小区的房屋售出，然后搬去了附近另一小区居住，而新家这边没有停车位。于是，他将车开回了原小区，停放在供业主使用的免费停车位上，结果被小区物业要求支付停车费。温先生认为，他出售的只是房屋的专有部分，并未出售其享有的共有部分停车位，因此，他在卖房后仍然有权在该小区免费停车。那么，温先生的说法是否正确呢？

律师解答

天津击水（南开）律师事务所李密律师认为，温先生卖房后就不能继续无偿使用原小区的停车位了，理由如下：

首先，需要明确的是，本案中停车位的性质是否为业主共有部分。我国民法典第二百七十五条第二款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”据此规定，只要停车位占用的是业主共有道路或者其他场地的，该停车位就属于业主共有。本案涉及的停车位占用了小区业主共有道路，因此，其性质属于业主共有，业主可以无偿使用。

其次，业主能否只出售房屋而保留业主共有停车位的使用权？答案是否定的。民法典第二百七十三条第二款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”据此规定，业主在出售房屋时，应当一并转让其对共有部分享有的共有以及共同管理的权利。结合本案，温先生将房屋售出，即可视为其将享有的停车位免费使用权一并转让。

最后，业主卖房后能否继续使用原小区业主共有车位，需要根据具体情况而定。民法典第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”由此可见，小区内的停车位应当优先满足业主的需要。本案中，温先生既然出售了房屋，就丧失了作为该小区业主的主体身份，在无法满足业主停车需要的情况下，他自然无法继续使用该小区停车位。反之，如果该小区停车位可以满足业主需要，他也可以继续在这里停车，但应当缴纳相应的停车费。

另外，值得注意的是，业主在购房时购买的停车位，大多是无法办理产权证的，业主只对该车位享有使用权或者租赁权，不享有所有权。另外，民法典第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”由此可知，业主对停车位的租赁期限最多为二十年，超过部分无效，且续租后的租赁期限也不得超过二十年。

天津击水律师事务所律师 李密供稿