租房装修后房东毁约 装修残值损失由房东承担？

案情介绍：

      2021年10月，王先生向周女士租赁了一间毛坯房，双方签订了为期5年的房屋租赁合同。合同签订后，王先生出资5万元对该房屋进行了装修。装修期间，周女士曾多次到现场查看施工情况。

      2022年9月，周女士以需要将家中长辈接来照顾为由，通知王先生提前解除合同，收回房屋。王先生认为，当初就是看中该房屋没有装修、租金便宜，才会与周女士签订长期租赁合同并出资进行装修，而且，周女士之前明知自己在装修房屋却没有阻止，说明她也同意自己的装修行为，所以，他要求周女士赔偿房屋装修残值损失。可是，双方几经交涉，周女士只同意退还剩余房租并支付违约金，拒绝赔偿装修残值损失，并要求王先生自行拆除该房屋内的装饰装修。王先生向律师咨询：“这部分损失究竟该由谁承担？”

律师解答：

      周女士须承担该房屋的装修残值损失，对王先生进行相应的赔偿。

      《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理。

      （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

      （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

      （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

      （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

      本案的争议焦点为出租人周女士是否同意承租人王先生对该房屋进行装饰装修。首先，周女士出租的房屋为毛坯房，卫生间内连马桶、洗脸盆等基本设施都没有，王先生如果要在该房屋内长期居住，必然要进行装修；其次，装修期间，周女士曾多次到现场查看，而且没有提出异议，由此可知，周女士对王先生的装修行为是知情并且同意的；再有，合同解除的原因系周女士提前收回房屋，违约在先，所以，周女士应当承担该房屋的装修残值损失，对王先生进行相应的赔偿。