绕过中介卖房，中介能索赔吗？

文章发表于《天津工人报》2022年9月21日第3版

案情介绍：

      2021年5月10日，何女士与某房屋中介公司签订《独家销售定金合同》，约定何女士独家委托该公司销售其房屋，中介公司向何女士支付购房定金5万元，违约方须支付违约金20万元。同年9月，何女士通过中介公司提供的信息联系到买家，双方绕过中介公司私下完成了涉案房屋的交易，并办理了过户手续。中介公司得知此事，向律师咨询：“这种情况，我们可以向何女士索赔吗？”

律师解答：

      中介公司可以向何女士索赔。

      中介公司可以要求何女士返还双倍定金。依据《民法典》第五百八十七条有关规定，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。此案中，何女士在收取了中介公司购房定金5万元之后，私下与买家完成了涉案房屋的交易，致使其与中介公司签订的《独家销售定金合同》无法继续履行，应当向中介公司返还双倍定金10万元。

      中介公司也可以要求何女士支付违约金。《民法典》第五百六十六条第二款规定：“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”此案中，何女士绕过中介公司与买家私下完成涉案房屋的交易，系违约行为，中介公司可以要求何女士支付违约金20万元。

      那么，中介公司能否同时索要双倍定金和违约金呢？答案是否定的。《民法典》第五百八十八条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，双方签订的《独家销售定金合同》既约定了定金，又约定了违约金，但两者只能择一适用。也就是说，中介公司可以要求何女士返还双倍定金10万元，也可以要求她支付违约金20万元，但不能要求她既返还双倍定金又支付违约金。

      值得注意的是，本案中，何女士利用中介公司提供的信息联系到买家，并与其私下达成房屋交易的行为，不仅违反了合同约定，还违背了民法的诚信原则。《民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”诚信原则是民法的基本原则，所有公民都应当遵循这一原则，并在行使权利、履行义务时做到善意不欺、恪守信用，在追求自己利益的同时不损害他人和社会、国家利益，以促进诚信社会的建设。

天津击水律师事务所 李密供稿