享受居住权的人，可以把房屋出租吗？

【案件回放】

    我母亲晚年再婚，几年后继父去世。继父留下遗嘱，将名下房屋留给其子独自继承，但我母亲可以在该房屋居住直至终老。前些年，我母亲一直在该房屋独自居住，但现在母亲年纪大了，生活不便。我为了照顾母亲，在附近租房，将她接来同住，同时为了补贴房租，将继父留下的房屋出租。继父的儿子得知此事，要求收回房屋。

    请问：我母亲还在世呢，他有权收回房屋吗？

【律师评析】

    天津击水（南开）律师事务所李春静律师认为，如果李女士的母亲不再居住，其继子有权收回房屋。

    我国民法典第一千一百三十三条规定：“自然人可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产”，第一千一百二十一条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”按照遗嘱，李女士继父的儿子可独自继承案涉房屋。

    民法典新增了居住权，第三百七十一条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”居住权可以遗嘱方式设立，而本案中的遗嘱就含有居住权的内容，据此，李女士的母亲对案涉房屋享有居住权。

     什么是居住权呢？民法典第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”可见，居住权是一种用益物权。用益物权是指以一定范围内的使用、收益为目的而在他人之物上设立的定限物权，其与所有权可同时存在于一物，两者比较，用益物权效力优先。本案中，李女士的母亲对案涉房屋的居住权优先于继子的所有权，因此，李女士母亲居住该房屋时，继子无权要求收回。

    需要注意的是，居住权人对所居住房屋仅享受占用、使用的权利。根据民法典第三百六十九条规定，设立居住权的住宅不得出租。如果居住权人将该房屋出租，及意味着其不再占有、使用该房屋，没有在该房屋生活居住的需要，而其居住权也就没有继续存在的必要，房屋所有权人自然有权收回房屋。具体到本案，李女士的母亲既然已经搬离房屋并将其出租，其继子便取得了收回房屋的权利。

    那么，如何在不失去居住权的情况下解决李女士母亲的养老问题呢？李女士可以搬去母亲的住所，或者雇个住家保姆照顾母亲。房屋所有权人无权拒绝李女士或保姆入住，也无权因此收回房屋。而按照民法典第三百六十九条“居住权不得转让、继承”的规定，待李女士的母亲百年之后，居住权随之消灭，届时，房屋所有权人才可合法收回该房屋。