文章发表于《天津政法报》2021年8月5日第6版

【案情介绍】

2021年2月，小李和老张签订了二手房买卖合同，约定购买老张名下的一套二手房。老张及其儿子小张都在合同上签了字，并由小张收取了房款。同年3月，小李和老张商定，不再购买老张名下的房屋，转而购买小张名下的一套房屋，为此再次和老张签订购房合同，补了10万元差价。小李搬入该房屋居住后，要求小张配合办理过户手续，遭到拒绝。小张称，他不知道该房屋被老张出售，不认可小李和老张签订的购房合同。小李到法院起诉，要求小张配合办理过户手续。

法院查明事实后认为，老张出售小张的房屋，小张不可能毫不知情，认定小李和老张签订的房屋买卖合同有效，小张应配合小李办理过户手续。

【律师解答】

天津击水律师事务所安刚律师认为，本案是一起房屋买卖合同纠纷，其特殊之处在于：房屋所有权人是小张，而房屋买卖合同上的卖方是其父亲老张；诉讼涉及两套房屋，前套房屋的房款已全部转入后套房屋。诉讼争议的焦点是：对于后套房屋被出售一事，小张是否毫不知情，或者说，小李是否有理由相信，老张出售后套房屋的行为，得到了房屋所有权人小张的授权。

我国民法典第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”

庭审中，小张、老张父子均认可小李付清房款并入住涉诉房屋的事实。房屋属于重要生活资料，房屋的取得、转让等属于最重要的日常家事。小张为拒绝履行合同，一概否认买卖关系，推说毫不知情，无事实依据，而前述两套房屋交易具有牵连性，这是不争的事实。小张知道小李没有购买前套房屋，却没有退还房款，而他知道小李入住了后套房屋，也没有提出异议，严重违背生活常理。另外，父母子女关系作为特殊社会关系，在其中一方处置另一方所有且如此巨大的财产时，另一方完全不知情，不符合日常经验法则。本案中，原告小李履行了全部付款义务，被告小张也已将涉诉房屋交付小李，这意味着，小张其实已经开始履行合同义务，可视为对合同的追认。

综上，法院作出“被告小张应配合小李办理涉诉房屋过户手续”的判决是正确的。

律师提醒：在二手房买卖合同的签订过程中，务必审核房屋所有权人和签约人是否为同一人，如非同一人，尽量要求代办人提供委托手续。此外，还应审查该房屋是否登记居住权人，避免取得所有权后无法正常居住。