【案情介绍】

前不久，李先生购买了某小区的商品房。该小区距离他的工作单位很远，每天上下班不便，因此，他迟迟没有入住。可是，前几天，李先生突然接到了该小区物业公司的电话，要求他尽快交纳物业费。“我是业主不假，但我买房后一直没有入住，更没有享受过物业提供的任何服务，他们凭什么向我收取物业费？”李先生想不通，联系律师咨询。那么，李先生是否应该交纳物业费呢？

【律师解答】

天津击水（南开）律师事务所宋兆云律师认为，民法典第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。”

民法典第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”根据以上法律规定，李先生不能以未使用、未居住的理由来拒绝交纳物业费。

那么，业主在什么情况下可以拒绝交纳物业费呢？根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条和《物业管理条例》第四十一条等相关法律规定，大致总结为以下几种情况：

1、因为房屋质量问题未交房的，物业费由开发商缴纳；

2、物业公司未履行物业合同服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据；

3、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准的；

4、物业公司擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。