房产“贱卖”给儿子，交易有效吗?

文章发表于《天津政法报》2022年8月26日第6版

案情介绍：
      王先生兄妹二人，父亲已经去世。5年前，母亲要将自己的房屋赠与王先生，听人说走买卖过户能省税，便使用不动产交易中心提供的格式合同填写了一份买卖合同，将价值130万元的房屋以10万元的交易价格办理了过户手续，但王先生未向母亲支付房款。母亲去世后，妹妹在提出继承时得知此事，非常生气，扬言要将王先生告上法庭。王先生有些担心，向律师咨询：“我会败诉吗?

律师解说：

      天津击水(南开)律师事务所李春静律师认为，王先生确有败诉的风险。

      民法典第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”按照王先生所述案情，房屋过户是基于母亲对他的赠与，那么，在办理过户时使用的买卖合同便是虚假的意思表示。如果妹妹起诉要求确认买卖合同无效，会得到法院的支持。

      如果房屋过户的买卖合同无效，是否妹妹就能继承母亲的房屋呢?那倒不一定。如果王先生有充分的证据证明，案涉房屋的过户是基于母亲对他的赠与，根据民法典第一百四十六条第二款之规定，该买卖关系下所隐藏的赠与行为如无其他效力瑕疵则属有效，房产过户亦有效，该房产便不是母亲的遗产，妹妹不能继承;如果王先生无证据证明过户是基于赠与关系，那么，买卖合同被确认  无效后，该房产便是母亲的遗产，妹妹作为法定继承人可以和王先生共同继承该房屋。

      如果王先生坚持该房屋是基于买卖关系过户，那么，他在妹妹不知情的情况下以过低的价格购买母亲的房屋，是否会被认定为“不构成善意取得”，被判过户无效呢?不一定。因为母亲是该房屋的所有人，有权处分自己的财产，买卖无须妹妹知情或同意，这里不适用善意取得制度。至于价格过低，因交易双方是母子关系，价格低亦符合常理，不能推定为过户无效。但是，王先生实际上未向母亲支付房款，也就是说，母亲对王先生享有债权，而债权是可以继承的，因此，妹妹可以向王先生要求一半的房款。