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房产“贱卖”给儿子,交易有效吗?

更新时间:2022-08-27   编辑:Admin  浏览次数:0

文章发表于天津政法报 2022年8月26日第6版


【案情回顾】
       王先生兄妹二人,父亲已经去世。5年前,母亲要将自己的房屋赠与王先生,听人说走买卖过户能省税,便使用不动产交易中心提供的格式合同填写了一份买卖合同,将价值130万元的房屋以10万元的交易价格办理了过户手续,但王先生未向母亲支付房款。母亲去世后,妹妹在提出继承时得知此事,非常生气,扬言要将王先生告上法庭。王先生有些担心,向律师咨询:“我会败诉吗?”
【律师评析】
       天津击水(南开)律师事务所李春静律师认为,王先生确有败诉的风险。
民法典第一百四十六条规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。”按照王先生所述案情,房屋过户是基于母亲对他的赠与,那么,在办理过户时使用的买卖合同便是虚假的意思表示。如果妹妹起诉要求确认买卖合同无效,会得到法院的支持。
       如果房屋过户的买卖合同无效,是否妹妹就能继承母亲的房屋呢?那倒不一定。如果王先生有充分的证据证明,案涉房屋的过户是基于母亲对他的赠与,根据民法典第一百四十六条第二款之规定,该买卖关系下所隐藏的赠与行为如无其他效力瑕疵则属有效,房产过户亦有效,该房产便不是母亲的遗产,妹妹不能继承;如果王先生无证据证明过户是基于赠与关系,那么,买卖合同被确认无效后,该房产便是母亲的遗产,妹妹作为法定继承人可以和王先生共同继承该房屋。
       如果王先生坚持该房屋是基于买卖关系过户,那么,他在妹妹不知情的情况下以过低的价格购买母亲的房屋,是否会被认定为“不构成善意取得”,被判过户无效呢?不一定。因为母亲是该房屋的所有人,有权处分自己的财产,买卖无须妹妹知情或同意,这里不适用善意取得制度。至于价格过低,因交易双方是母子关系,价格低亦符合常理,不能推定为过户无效。但是,王先生实际上未向母亲支付房款,也就是说,母亲对王先生享有债权,而债权是可以继承的,因此,妹妹可以向王先生要求一半的房款。
       天津击水律师事务所 李春静律师供稿