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租赁期间房屋被卖,承租人该怎么办?

更新时间:2021-06-03   编辑:Admin  浏览次数:0

文章发表于《天津政法报》2021年6月3日第6版

 

【案情回顾】
      张先生在本市和平区租了一套私产房,合同期限届满后,双方没有签订续租合同,但张先生继续使用该房屋并向房主支付租金。不久后,该房屋被出售给他人。新房主起诉张先生,要求腾房并支付房屋过户后的租金。
      法院审理认为,该房屋系在租赁期间被转让,租赁合同继续有效,判决驳回新房主的腾房诉求,但租户张先生仍需支付相应租金。
【律师评析】
       本案涉及“买卖不破租赁”、“优先购买权”、“不定期租赁”等法律问题。
      民法典第七百零七条规定:“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。”本案中,原房主与张先生签订的租赁合同届满后,双方未签订新的租房合同,但各自继续履行合同义务,因此应视为存在不定期的租赁关系。期间,双方均有权解除合同,但应当提前通知对方。
     民法典第七百二十五条规定:“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”本案中,租赁合同有效履行期间,原房主有权将该房屋出售给他人,但是,其与张先生之间的租赁关系不因房屋转让而受影响。租赁合同有效期内,张先生可以继续使用该房屋。民法典如此规定,就是为了充分保护租户的利益。
      民法典第七百二十六条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”
      如前所述,原房主通知租户张先生出售房屋后,张先生有权在同等条件下优先购买该房屋。这里的“同等条件”一般是指房屋价款、支付方式等,否则张先生就丧失了优先购买权。