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二手房交易中,不少买卖双方签订“阴阳合同”为了少缴税款—— 签“阴阳合同” 当心损失更大

更新时间:2017-01-13   编辑:Admin  浏览次数:0

文章发表于2017112日《今晚报》第8

今晚报讯: 楼市火爆,法院在审理案件时,经常会遇到买卖房屋双方签订阴阳合同的情形,即在房管部门签订一份价格虚高或虚低的阳合同,而双方私下再签订一份真实意思的阴合同。这种做法引起了无数的纠纷。那么,我们如何在法律上来理解和处理这样的特殊合同呢?

网签合同中介合同都有效

天津击水律师事务所律师 安刚

一般情况下,中介提供的买卖合同约定了更详尽的权利义务内容,有的中介合同还明确约定如果买卖合同和买卖协议约定的条款发生冲突,以买卖合同约定为准。但无论买卖双方在中介签订的合同还是在房管局签订的协议都是真实有效的。建议买卖双方不要虚报、瞒报真实价格,避免发生诉讼风险。

二手房交易切莫贪小利

天津师范大学法学院 张新

在二手房交易中,为了减少买方的缴税,时常会出现买卖双方签订阴合同的情形。交易价格真实的阴合同是在中介参与下由双方签订的合同,此外买卖双方还需要到房管部门再签订一份协议用于备案,此为阳合同。签订的阳合同中的房屋售价低于阴合同约定的真实价格,税务机关则依据该阳合同中的价款来计税,购房人从而可以少缴税款。

我国《合同法》规定了合同无效的情形,即(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的阳合同内的以避税为目的的价格条款和双方的行为分别对应了上述的规定,因此阳合同中的价格条款是无效的。

这样的做法时常引发纠纷,比如,卖方时常会因加价售房未遂而违约。当买方向法院起诉时,卖方便会提出阳合同的约定价款低于阴合同价款,买方涉嫌偷逃税款,进而以此为由主张合同无效来拒绝履约。

 “阴阳合同并不导致合同整体无效

红桥区人民法院 南宝龙

 “阴阳合同虽然是两个行为,但有着共同的合同目的和动机,即双方共同践行真实意思,同时规避法律规定或者法律效果。因此阴阳合同总是违法的。例如通过虚高阳合同的买卖价格获取更多的贷款,或者压低成交价格来减少纳税。

 “阴阳合同的效力不能一概而论。如果只是约定的价格存在差异,可以确认阳合同的价格条款部分无效,不影响合同其他条款的效力。第一,如果确认合同整体无效,则会导致所有权变动也无效,物权登记则需撤销,是交易资源的巨大浪费。第二,价格虚高或者压低,损害的是市场的局部利益,没有破坏市场的根本秩序,可以通知税务和金融机构,由相关主体采取必要的措施加以约束,足以消除阴阳合同产生的负外部性,无需否定合同的整体效力。第三,阴阳合同给双方主体带来收益,没有吃亏的一方,如果允许其中一方以阴阳合同为由选择合同无效,获取市场波动产生的额外利益,就是对违法行为的鼓励。