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我的地盘并非全由我做主

更新时间:2015-08-11   编辑:Admin  浏览次数:0

 文章发表于201588日《人民法院报》第03

人民法院报讯 老百姓花几十万买房,按照自己的喜好装修似乎是理所当然的事,然而周女士在装修中因阳台的设计不符合自己的要求,未经物业同意擅自在阳台加装了折叠玻璃门,物业公司在要求其拆除未果的情况下向法院起诉。近日,广西壮族自治区贵港市某物业服务有限公司诉周女士物业服务合同纠纷一案,经贵港市中级人民法院二审审理,判决周女士限期拆除折叠玻璃门,恢复阳台原状。

201392,周女士从贵港市某房地产开发有限公司处购买了一套房屋,该房屋有3个阳台,均为非封闭式。购房合同关于阳台的装饰装修约定为:“不封闭”。合同附件业主临时管理规约约定:业主不得擅自改变房屋结构,外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格),设计用途、功能和布局等。同日,周女士与物业公司签订前期物业服务协议,约定被告应遵守前期物业管理规约,装饰装修房屋时,应遵守装饰装修管理协议,并向原告出具承诺书,承诺其已确认并阅读贵港市某房地产开发有限公司制定的临时管理规约,同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守该规约。

周女士装修时在房屋南面阳台(房屋平面图标记为入户花园)安装一道可推拉的折叠玻璃门,展开时可将阳台封闭。原告于2014110日和201494日向被告发放整改通知书,要求被告拆除折叠玻璃门未果,遂向法院提起诉讼。

庭审中,原告认为:被告装修时未向物业服务中心申请和未经物业服务中心审批,擅自在景观阳台乱搭乱建,改变阳台结构,影响外观,严重影响原告对该物业的正常管理,被告的行为严重违反了双方签订的装饰装修协议书的约定,应拆除折叠玻璃门,将阳台恢复原状。

而被告认为:一是其作为阳台的区分所有权人,有权对阳台自由使用、收益和处分,其安装可推拉的折叠玻璃门扇,不危及建筑物的安全,也没有侵犯到其他业主的利益;二是原告所提交的前期物业服务协议是其预先拟定的格式合同,该合同条款限制了业主所享有的建筑物区分所有权,应为无效。三是开发商将自己所在的楼层设计为大阳台和小阳台对开存在设计缺陷,并提供部分业主要求开发商整改该栋户型入户大阳台的意见书予以证明。

一审法院经审理认为:商品房预售合同、前期物业服务协议均系合同双方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律与行政法规的强制性规定,应认定为合法有效的合同,被告应按合同约定履行义务。被告在装修过程中安装的折叠玻璃门可将南面阳台进行封闭,系未经允许,违反了商品房预售合同、临时管理规约及前期物业服务协议中“阳台不封闭”、“业主不得擅自改变房屋结构,外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格),设计用途、功能和布局”的约定,根据相关法律规定,被告在阳台安装折叠玻璃门的行为违反了双方签订的管理规约,原告按规定可请求被告停止侵害、恢复原状等;被告辩称,原告以格式条款限制其合理行使权利,系无效的,法院认为,根据被告出具的承诺书,其是在充分理解合同约定的情况下签订合同,其应按照合同约定履行义务;被告辩称开发商设计的入户花园(阳台)存在设计缺陷,法院认为,业主并非专业机构,其提供的意见不足以证实开发商设计存在缺陷。综上,一审法院判决被告周女士限期拆除折叠玻璃门,恢复阳台原状。

被告周女士不服一审判决,提起上诉。二审法院经审理认为,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,驳回其上诉,维持原判。

(黄恒涛  郭洋洋)

■新闻观察■

家庭装修不能太任性

目前,物业服务以其专业化、社会化和企业化的模式成为现代房地产管理的手段,影响着千家万户的日常生活。现实中,老百姓会认为,自己花了大价钱买房,如何改造应该自己说了算。也就是说,阳台作为业主享有专有权的部分,业主应当能够独立支配,改造、封闭阳台都是行使自己的专有权,而该案中物业管理协议中关于不得擅自改变房屋外貌的约定属于格式条款,限制了业主的权利,应当是无效的。

虽然物权法规定,“业主对其建筑物专有部分享有占用、使用、收益和处分的权利”,但同时也规定了“业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益”,因此,业主这种专有权的行使应当是受法律、法规以及公共利益所限制的。

在这起案件中,物业服务协议的格式条款,已经业主充分理解并签订合同,该条款当然对其产生约束力;同时,该条款的制定是为了维护小区的环境美观和小区业主的整体利益而对建筑物专有权的任意行使作出的部分限制,并非是对业主主要权利的限制,不应当认定为合同法中格式条款无效的情形,依据物业服务协议的约定,被告应当拆除其折叠玻璃门,将阳台恢复原状。可见,建筑物专有权的行使不能太任性。