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电梯噪音扰民多年未得解决 一张律师函达成降噪协议

更新时间:2013-12-04   编辑:Admin  浏览次数:0

案情简介:
      唐春为某房地产开发公司某小区的业主,购买房屋入住后发现电梯发出的噪音过大,严重影响自己休息,后经多方与房地产开发公司沟通要求解决,对方置之不理。
     唐春来本所委托的时候,是带着对开发商强烈的愤恨来的。认为自己整天受着电梯噪音的折磨,工作、学习、生活都受到了严重的影响。一生的积蓄购买的房子,还不能给自己提供安身之所。由于本案实实在在的存在唐春被侵权的情况。从物权法的相邻权和合同法的买卖合同的角度代理人认为通过努力能够解决本案。在与唐春签订合同时,本所与唐春约定:“本合同为诉前解决合同,如果涉及诉讼另行约定代理费用。”
       李超豪律师意见及办案思路:
接受委托后,通过了解案情,制定代理思路,觉得本案最好和解解决。
      一、主体确定及法律适用问题。
      首先,适用物权法。
从物权法的角度,电梯已经属于所有业主的共用领域。从相邻权的角度考虑,根据相邻权的原理,存在权利受到侵害的事实都有权利要求法院保护。但可能存在以所有业主为被告的情况。无疑将案件复杂化,因为电梯的噪音排放业主没有过错。
      其次,适用合同法。
从合同法的角度,房地产开发企业交付的产品不合格。以房地产开发企业作为被告。但存在如果电梯噪音的排放标准合格(符合国家民用建筑噪音排放标准),将难以维权。
      再次,适用合同法结合物权法。
从合同法的角度,房地产开发企业提供将给他人造成侵权的房屋及电梯在先。结合物权法的相邻权,电梯噪音影响唐春的休息在后。以房地产开发单位为被告。
       二、本案最好和解解决。
律师接受当事人委托,应该充分考虑当事人的最大利益。从本案来说,当事人的最大的利益就是为电梯降噪,维护他享受安宁生活的权利。为实现这一目的,应该充分考虑诉讼风险。
      一方面,诉讼存在举证的问题,存在举证不能败诉的风险。
     本案存在电梯噪音排放是否合理的情况,然而对于这一事实当事人心里没底。经李超豪律师实地查看,也很难判断电梯噪音是否排放超标的情况。如果通过诉讼解决,法官将站在中间人的角度判断。这意味着如果经过鉴定,电梯噪音排放合理,唐春将有败诉的风险,他期待的为自己的住宅降低噪音捍卫自己享受安宁生活的权利的期望将难以避免落空。
      另一方面,本案存在和解的空间。
     首先某房地产开发公司作为知名的房地产开发单位,以提供最好的房子为宗旨,应该为业主提供满意的房屋。其次从合同法的角度,结合物权法。唐春的理由非常充分。通过论证和和解能够解决。
      办案过程与当事人沟通。
     唐春以噪音降低适于居住为目的。于是先向房地产开发单位发了一份《律师函》引起了房地产开发公司的注意。房地产开发单位对律师的《律师函》的内容及法律陈述非常重视。
    经过多次协商,双方达成了为唐春的电梯降噪的口头协议。该协议约定,电梯的噪音无需事先检测,由唐春选定噪音排放单位进行电梯噪音治理,相关费用由开发商承担。
    根据协议,三方请来了电梯噪音治理单位进行三方谈判。在谈判之前,治理单位测试了噪音,电梯发出的噪音在35DP左右,符合当时的噪音排放标准。
    房地产公司还提出噪音合格的条件为由,在具体达成协议上多方面制造争议点。代理人一方面抓住开发单位同意降噪结合唐春在无论噪音排放是否达标都同意治理的口头协议。另一方面从法律的角度论证唐春确实受到侵害的焦点。多次沟通此事,终于达成了协议。电梯噪音治理单位保证治理后的电梯噪音排放在30分贝以下。
    李超豪律师督促进行了电梯噪音治理,电梯噪音排放得到治理,唐春休息权及生命健康权得到了维护。案件得到了合理的解决。