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承租房屋又转租他人 解除合同仍需支付租金

更新时间:2013-12-03   编辑:Admin  浏览次数:0

【基本案情】
    本案是一起房屋租赁合同纠纷,我所郑晓云律师担任原告陈女士的代理人参与诉讼。原告陈女士与被告某公司于2001年签订房屋租赁协议,原告将其所有的底商租与被告经营,租期为一年,月租金3500元。合同期满后双方未续签书面合同,形成不定期租赁关系,期间月租金涨至5000元。被告于2005年起,将诉争房屋的一部分擅自转租,原告得知后表示反对。2009年底,原告要求与被告解除租赁关系,并要求被告腾空房屋,双方协商未果,陈女士将某公司起诉至法院要求其腾空房屋,并支付实际使用期间欠付的房屋使用费。
【法院调解结果】
    经法院调解,原被告双方当事人自愿达成如下协议:一、被告某公司将诉争房屋腾空交予原告陈女士;二、转租第三人将房屋腾空交予陈女士;三、被告某公司给付原告陈女士房屋租金15000元。
【精彩代理词】
    一、双方当事人间存在不定期租赁关系
    代理人认为,本案现有证据可以证实双方当事人系房屋租赁合同关系。同时,该租赁合同亦应认定为不定期租赁,理由为:
    首先,《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定:租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。该法第二百三十二条另规定:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。具体到本案,除原告主张自2001年-2002年双方当事人签订有书面租赁合同外,双方当事人并未再签订有书面合同,且此后未对租赁期限进行明确约定,故完全符合上述法律规定的应视为不定期租赁的两种法定情形。
    其次,《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定:租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。具体到本案,2002年以后,虽然双方当事人未再签订有书面租赁合同,但直至2009年12月前,原告并未对被告继续使用诉争房屋提出异议。在此期间,被告亦一直按照5,000元/月的标准向原告支付相应租金。根据上述法律规定并结合本案上述具体情况,亦应认定双方当事人间存在不定期租赁关系。
    二、双方当事人间的不定期租赁关系,最迟应认定为至2010年3月11日已解除,故现被告应将诉争房屋返还予原告。
    《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定:(当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为)不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。该法第九十六条同时规定:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
    根据上述法律规定,鉴于双方当事人间为不定期租赁合同关系,故原告有权随时解除该合同。同时,原告向法庭提交的证据也足以证实原告解除该合同的通知已于2010年3月11日到达被告,故双方当事人间的不定期租赁合同关系,最迟应认定为至2010年3月11日已解除,被告应将诉争房屋返还予原告。
    三、自2010年2月1日起至被告实际将该房屋返还原告时止的这段期间,被告应按照5,000元/月的标准向原告支付诉争房屋租金(或者使用费)。
    该段期间具体可以分为两个部分:
    1、自2010年2月1日至3月11日(解除通知到达被告前),鉴于双方当事人间仍存在有不定期租赁合同关系,故被告仍应按照5,000元/月的标准向原告支付诉争房屋租金;
    2、自2010年3月12日至被告实际将该房屋返还原告时,鉴于双方当事人间已不存在不定期租赁合同关系,故被告亦应按照5,000元/月的标准向原告支付诉争房屋使用费。
【律师感言】
    本案最大的亮点在于,在委托人领取调解书之时,被告及另外两户承租人已将诉争房屋腾空交还与委托人,并将调解款存入委托人指定的账户中,困扰委托人将近10个月的问题得到了圆满解决。委托人对案件结果表示满意,对律师的工作进一步加以信任和肯定。
    结合本案律师认为在办理案件时应该做到以下几点:
    1、仔细认真的分析案情,涉及委托人利益的诉讼请求项目要认真斟酌,为委托人争取最大利益。
    2、对于庭审中出现的新情况、新问题要反映迅速,追加、变更诉讼请求要灵活。
    3、在办理案件过程中要多与主办法官交流,对于法官不认可律师观点时要有信心去说服法官。
    4、办案的态度一定要端正,即便法律关系简明清晰,也一定要认真研究对待。
(文中人名、公司名均为化名)
案例总结:孙婕
    本案是一起房屋租赁合同纠纷,我所郑晓云律师担任原告陈女士的代理人参与诉讼。原告陈女士与被告某公司于2001年签订房屋租赁协议,原告将其所有的底商租与被告经营,租期为一年,月租金3500元。合同期满后双方未续签书面合同,形成不定期租赁关系,期间月租金涨至5000元。被告于2005年起,将诉争房屋的一部分擅自转租,原告得知后表示反对。2009年底,原告要求与被告解除租赁关系,并要求被告腾空房屋,双方协商未果,陈女士将某公司起诉至法院要求其腾空房屋,并支付实际使用期间欠付的房屋使用费。
【法院调解结果】
    经法院调解,原被告双方当事人自愿达成如下协议:一、被告某公司将诉争房屋腾空交予原告陈女士;二、转租第三人将房屋腾空交予陈女士;三、被告某公司给付原告陈女士房屋租金15000元。
【精彩代理词】
    一、双方当事人间存在不定期租赁关系
    代理人认为,本案现有证据可以证实双方当事人系房屋租赁合同关系。同时,该租赁合同亦应认定为不定期租赁,理由为:
    首先,《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定:租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。该法第二百三十二条另规定:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。具体到本案,除原告主张自2001年-2002年双方当事人签订有书面租赁合同外,双方当事人并未再签订有书面合同,且此后未对租赁期限进行明确约定,故完全符合上述法律规定的应视为不定期租赁的两种法定情形。
    其次,《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定:租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。具体到本案,2002年以后,虽然双方当事人未再签订有书面租赁合同,但直至2009年12月前,原告并未对被告继续使用诉争房屋提出异议。在此期间,被告亦一直按照5,000元/月的标准向原告支付相应租金。根据上述法律规定并结合本案上述具体情况,亦应认定双方当事人间存在不定期租赁关系。
    二、双方当事人间的不定期租赁关系,最迟应认定为至2010年3月11日已解除,故现被告应将诉争房屋返还予原告。
    《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定:(当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为)不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。该法第九十六条同时规定:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
    根据上述法律规定,鉴于双方当事人间为不定期租赁合同关系,故原告有权随时解除该合同。同时,原告向法庭提交的证据也足以证实原告解除该合同的通知已于2010年3月11日到达被告,故双方当事人间的不定期租赁合同关系,最迟应认定为至2010年3月11日已解除,被告应将诉争房屋返还予原告。
    三、自2010年2月1日起至被告实际将该房屋返还原告时止的这段期间,被告应按照5,000元/月的标准向原告支付诉争房屋租金(或者使用费)。
    该段期间具体可以分为两个部分:
    1、自2010年2月1日至3月11日(解除通知到达被告前),鉴于双方当事人间仍存在有不定期租赁合同关系,故被告仍应按照5,000元/月的标准向原告支付诉争房屋租金;
    2、自2010年3月12日至被告实际将该房屋返还原告时,鉴于双方当事人间已不存在不定期租赁合同关系,故被告亦应按照5,000元/月的标准向原告支付诉争房屋使用费。
【律师感言】
    本案最大的亮点在于,在委托人领取调解书之时,被告及另外两户承租人已将诉争房屋腾空交还与委托人,并将调解款存入委托人指定的账户中,困扰委托人将近10个月的问题得到了圆满解决。委托人对案件结果表示满意,对律师的工作进一步加以信任和肯定。
    结合本案律师认为在办理案件时应该做到以下几点:
    1、仔细认真的分析案情,涉及委托人利益的诉讼请求项目要认真斟酌,为委托人争取最大利益。
    2、对于庭审中出现的新情况、新问题要反映迅速,追加、变更诉讼请求要灵活。
    3、在办理案件过程中要多与主办法官交流,对于法官不认可律师观点时要有信心去说服法官。
    4、办案的态度一定要端正,即便法律关系简明清晰,也一定要认真研究对待。
(文中人名、公司名均为化名)
案例总结:孙婕