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你卖房屋 我是租客我先买

更新时间:2013-12-11   编辑:Admin  浏览次数:0

发布时间:2008-01-06 11:42:22

事 件
    2003年6月10日,张某租赁马某所有的一套房屋用于居住,双方未签订房屋租赁合同。2005年7月27日,马某将该房屋出售给陈某。张某认为,自己在租赁房屋期间曾经提出过购买房屋,而马某和陈某买卖房屋的行为自己并不知晓,因此二人侵犯了其知情权和优先购买权。故以此为由将马某和陈某诉至法院,要求确认房屋买卖合同无效。
判 决
    一审法院经审理认为,原告张某在未与房屋所有权人约定租赁期限的情况下租赁诉争房屋,属于不定期租赁,原告虽提出过购买房屋,但双方当事人未达成合意,据此驳回了原告的诉讼请求。一审判决后张某提出上诉,二审法院认为,张某与马某之间存在不定期的租赁合同,根据合同法,马某在出售房屋时应在合理期限内通知张某,而马某不能证明履行了法定的通知义务,故支持了原告的诉讼请求,判决马某与陈某签订的房屋买卖合同无效。
评 析
    本案是一起典型的侵害房屋优先购买权纠纷。
    房屋优先购买权又称房屋“先买权”,是指特定的民事主体依照法律规定或合同约定享有的优先于他人购买特定房屋的权利。根据我国目前的法律规定,房屋优先购买权主要是指共有人和承租人的优先权,本案仅涉及后者。
    关于房屋承租人的优先购买权,我国合同法明确规定,出租人出卖租赁房屋的,承租人享有以同等条件优先购买的权利,即优先购买权。据此,结合有关法学理论,承租人行使优先购买权的前提条件是承租人和出租人之间存在合法有效的租赁合同。本案中张某和马某存在租赁关系,双方虽未形成书面合同,但根据合同法第二百一十五条:“当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。”所以双方视为存在不定期租赁合同,该合同合法有效,张某据此取得优先购买权。
    在此前提下,出租人在出卖房屋时依法产生通知义务,其应当在出卖房屋之前的合理期限内通知承租人。本案中张某声称对马某和陈某买卖房屋的行为不知情,而马某又不能提供证据证明其履行了法定的通知义务,因此认定马某侵犯了张某的优先购买权,进而宣告马某和陈某之间的买卖合同无效是符合我国现行法律规定的。
    然而随之而来的问题是,确认马某和陈某的房屋买卖合同无效后,张某作为优先购买权人能否直接以该同等条件购买取得该房屋的所有权。这是一个两难的问题。一方面,房屋买卖合同被人民法院宣告无效后,房屋所有权回到买卖以前的状态,这时出卖人作为所有权人有权自主决定是否出卖房屋、以何种条件出卖,甚至可以解除房屋租赁合同,使承租人彻底失去优先购买的权利;另一方面,从承租人的角度来看,确认买卖合同无效后,距离当时买卖已经过了一段时间,其优先购买权本应在当时行使,现在却因为出租人的原因而推迟,由此产生的后果应当由谁来承担呢?尤其在近年房屋价格变化较大的情况下,该问题尤为突出。
    笔者认为,既然房屋回到了买卖以前的状态,房屋所有权人就享有法律规定的处分权利,此时如果强行要求出卖人以当时的价格出卖房屋,显然是不符合我国法律规定的,也违背物权基本原理,所以应当尊重出卖人的意愿。然而这又使得优先购买权人的权益在事实上受到侵犯,其优先购买权终究难以实现。对此应当如何解决目前在我国法律上还是空白,期望在未来能够予以明确。
(董先玲  徐国强) 
链 接
    《中华人民共和国合同法》第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
    第二百一十五条  租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。
    《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》118、出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。